Uusküla: ikka veel liiga madalad intressimäärad. Kuidas mõista kinnisvara hindu?

USAs on juba eelneva aasta inflatsioon 5% ning rahapoliitika intressimäära samuti 5%. Euroalal aga jätkuvalt hinnad tõusmas 5-6% tempos, kuid rahapoliitika intress on vaid 3,5% juures. Arvatavasti tõstab keskpank enne suve intressimäära 0,25 protsendipunkti võrra 3,75% juurde, mis, arvestades edasise intressimäära tõstmise vajadust, tähendaks 6 kuu euribori 4,25% juures. Praegu ei ole märke inflatsioonitempo alanemisest alla 5% käesoleval aastal. Seetõttu peaks sügisel keskpank tõstma intressimäära veel vähemalt 0,5 protsendipunkti ja 6 kuu euribor jõuaks 5% lähedale kui inflatsioonitempo selleks ajaks ei ole taltumas.

Rahapoliitika intressimääraga võrreldes madal euribor tähendab, et keskpangal on raske inflatsiooniga võidelda ning kui rahaturu intressimäärad jäävad madalaks, siis tuleb intressimäära hoida kõrgel kauem aega.

Enamike laenajateni on 3% suurune intressimäär juba jõudnud. See tähendab, et ka 5% euribori arvestades on enamik intressitõusust juba kohal. Kinnisvaraturul on aga käimas ootamine, kus ostjad pole valmis praeguste hindadega ostma - sest laenumaksed on kõrged -, kuid müüjad pole valmis hinda langetama - sest nad suudavad laenumakseid tasuda.

Ei tasu unustada, et enamike kinnisvaraomanike kinnisvara väärtus ületab hinnatõusu tulemusel märkimisväärselt ostuhinda ja palgakasv eurodes on märkimisväärne madala tööpuuduse tingimustes. See tähendab, et laenumakseid ei ole nii raske tasuda kui oleks seda madala palgakasvu või suure tööpuuduse tingimustes.

Kinnisvara ostujõud keskmise palga suhtes vähenes eelmise aasta suve lõpuks 25% võrreldes COVID-19 eelse ajaga, sest kinnisvara hinnad kasvasid kiiremini. Eelmise aasta suvel kinnisvara hind, võrreldes 2019. aasta lõpuga, on kasvanud 47%, samal ajal kui palgad olid kasvanud 22%. See tõigi 25% suurused käärid ostujõudu. Arvestamata intressimäära muutust ja omafinantseeringuid, siis sama raha eest sai 50m2 korteri asemel 40m2 korteri.

Alates suvest on kinnisvara hinnaindeks olnud muutumatu ja mõnel juhul võib rääkida osade objektide puhul mõningasest hinna(ootuse)langusest. Palgad on aga, võrreldes eelmisega suvega, kasvanud 5-7%. See tähendab, et ostujõud on taastunud võrreldes eelmise suvega 5-10% ehk umbes neljandiku ulatuses. See ei ole loomulikult aga võrdne kõigi inimeste jaoks, sest palgakasvu käärid on suured ning soovitud kinnisvara hinna arengud võivad olla väga erinevad.

Arendajate suurimad riskid on seotud võimaliku intressimäära kasvu ja pika kõrge intressimääraga, sest see vähendab laenuvõimet ja laenuvalmidust. Projektide müük võib võtta palju aega ning samal ajal on vaja maksta laenudelt intressimakseid, survestades nii projektide kasumimarginaale. Ehituse hinnad on praegu paremini planeeritavad, eelkõige on kasvamas palgakulud kui ei õnnestu tuua välistöötajaid. Ohukohaks on ka väikesed uued põlvkonnad, kes eluasemeturule sisenevad. Pensioniikka on sisenemas palju rohkem inimesi, kui tööturule tulemas. Kuna uusi noori on vähe, siis on väiksem ka nõudlus uute elamispindade järgi.

Arendajatel on ka palju võimalusi. Ehituse hinnad kokkuvõttes on aga stabiliseerunud ning taas prognoositavad. Uued standardid ehituses on suures pildis teada ning teadmine, kuidas elukeskkonda kujundada, on väga hea. Inimeste teadlikkus on parem, mistõttu kliendid hindavad kvaliteeti. Palga ostujõud on taas kasvamas. Kodulaenu võttes peaks olema oluline just intressimäära väärtused läbi kogu laenulepingu.

Eesti hinnatase on jõudnud Euroopa Liidu keskmisele väga lähedale, kuid palgad on endiselt kaugel Euroopa Liidu keskmisest, samuti on madalamad kinnisvara hinnad. Kinnisvara hinna ja palga suhe on aga sarnane ülejäänud Euroopaga. Pigem on oodata EL keskmisest kõrgemat palgakasvu ja ka kõrgemat kinnisvara hindade kasvu pikemas perspektiivis. See tähendab, et kinnisvarasse investeerimine on pikas perspektiivis Eestis jätkuvalt soodsam kui keskmiselt Euroopas.

Eestis on jätkuvalt vähe eluruumi ruutmeetreid ühe elaniku kohta. Nõudlust on tulevikus suurematele korteritele ja majadele, mis teevad turu aktiivseks. Samuti on osa eluasemetest amortiseerunud. Palju on vaja renoveerida terviklike lahendustena ning selles osas on arengud alles lapsekingades. Suur arenduspotentsiaal on kasutamata.