Üürilepingu regulatsioon — tasakaalu otsimine üürniku ja üürileandja huvide vahel

Üürileping on üks enim kasutatavatest lepingutest ja selle probleemid omavad laia kõlapinda. Üürilepingu järgi on üürileandjal kohustus anda üürniku kasutusse asi ja võimaldada üürnikul asja kasutust kogu üürilepingu kehtivuse aja. Üürnik omakorda on üürilepingu järgi kohustatud maksma asja kasutamise eest tasu. Tavapraktikas üüritakse eelkõige elu- ja äriruume ning sellest tulenevalt seondub nendega ka enim praktilisi probleeme. Eriti just eluruumi üürilepingu puhul mängivad praktikas olulist rolli erisätted, mille eesmärk on kaitsta üürnikku kui üürisuhte nõrgemat poolt. Kui üldiselt kehtib võlaõigusseaduses lepinguvabaduse põhimõte, mis lubab lepingu pooltel leppida kokku seaduses sätestatust erinevalt, siis eluruumi üürilepingu puhul ei saa lepingu pooled paljudel juhtudel seaduses sätestatust omavahelise kokkuleppega kõrvale kalduda.

Selleks, et seaduses sätestatud regulatsioon töötaks võimalikult efektiivselt ja eesmärgipäraselt, peaksid üürilepinguga hõlmatud võlasuhte osapoolte huvid olema parimal võimalikul viisil tasakaalustatud. Kui üürilepingu üldine regulatsioon võimaldab sellist tasakaalu saavutada ennekõike lepinguvabaduse põhimõtte kaudu, siis eluruumi üürilepingu regulatsiooni imperatiivne iseloom sellist paindlikkust lepingupooltele tihti ei võimaldanud. Arvestades, et üürilepingu regulatsioon püsis ligi 20 aastat muutumatuna, oli see piisav aeg selleks, et seadusandja saaks analüüsida võimalikku muutmisvajadust. 20-aastane kogemus näitas seda, et eelkõige lepinguvabaduse piiramine on praktikas osutunud probleemiks. Sellest tulenevalt oli üürilepingu muudatuste peamine suund anda just eluruumi üürilepingu korral pooltele rohkem vabadust, pidades samal ajal silmas, et eluruumi üürnik on lepingulises suhtes nõrgem pool.

Kaotati absoluutse leppetrahvikeeld eluruumi üürilepingu korral. Enne seadusemuudatusi oli eluruumide puhul keelatud ja tühine kokkulepe, mille järgi pidi eluruumi üürnik lepingu rikkumise korral leppetrahvi tasuma. See pidi kaitsma eluruumi üürnikku üürileandja võimalike kuritarvituste vastu leppetrahvi nõudmisel. Sisuliselt tähendas leppetrahvi kokkuleppimise keeld seda, et olukorras, kus üürnik eluruumi üürilepingut rikkus, oli üürileandjal võimalik nõuda kahju hüvitamist. See oli aga tülikas, sest lisaks lepingu rikkumisele pidi üürileandja tõendama ka temale tekkinud kahju ja selle suuruse.

Üürilepingu regulatsiooni muudatustega viidatud absoluutne leppetrahvikeeld kaotati, mis tähendab seda, et enam ei pea üürileandja leppetrahviga kaetud eluruumi üürniku kohustuse rikkumise puhul tõendama temale tekkinud kahju, piisab sellest, kui üürileandja tõendab leppetrahviga kaetud lepingulise kohustuse rikkumise eluruumi üürniku poolt. See tähendab, et üürileandjal on võimalik oma õigusi tõhusamalt kaitsta, kuna leppetrahvi nõude esitamine on praktikas lihtsam kui kahjunõude esitamine.

Siiski ei ole ka täna lubatud mitte igasugune leppetrahvi kokkulepe eluruumi üürilepingu rikkumise puhuks. Nii võib leppetrahvi kokku leppida vaid mitterahalise kohustuse olulise rikkumise puhuks. Mitterahalised kohustused on üürniku sellised lepingulised kohustused, mis ei seisne raha maksmises. Sellised kohustused on näiteks kohustus mitte pidada eluruumis koduloomi või mitte suitsetada. Kohustuse rikkumise olulisus on igakordse hinnangu küsimus, kuid praktikas seostatakse seda tihti rikkumise korduvuse või rikkumisega kaasnenud raskete tagajärgedega. Mitterahalised kohustused ja rikkumise olulisus on soovitav lepingus täpselt kirja panna. Lisaks on seadusegapiiratud leppetrahvi maksimaalne suurus — ühelgi juhul ei saa üürnikult ühes kuus nõuda leppetrahvi suuremas summas, kui 20% eluruumi üürilepinguga kokkulepitud üürniku rahalistelt kohustustel ühe kuu kohta.

Täpsustati viivise regulatsiooni eluruumi üürilepingu puhul. Enne seadusemuudatust tekitas praktikas mõnda aega küsimusi see, kas eluruumi üürilepingus oli pooltel õigus kokku leppida rahalise kohustuse täitmisega viivitamise puhuks kõrgemas viivise määras, kui seaduses sätestatud viivise määr või on selline kokkulepe tühine. Nimelt sätestab võlaõigusseadus n-ö minimaalse viivise suuruse rahalise kohustuse täitmisega viivitamise puhuks. Nimetatud viivise määr on seotud Euriboriga. Praegu on seaduses sätestatud viivise määr 8% aastas.

Kehtiva seaduse järgi on eluruumi üürilepingu pooltel nüüd lubatud kokku leppida seadusejärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras, kuid maksimaalne võimalik viivisemäär on üürniku kasuks piiratud. Kokkulepitud viivisemäär ei tohi ületada seadusjärgset viivisemäära enam kui kolm korda. See tähendab, et maksimaalne võimalik viivisemäär võib olla 24% aastas, mis peab kaitsma üürnikku kui eluruumi üürilepingu nõrgemat poolt ebamõistlikult suure viivise eest. Kui pooled siiski sõlmivad viivisekokkuleppe, mis ületab maksimaalset võimalikku viivisemäära, on selline kokkulepe tühine ja selle asemel kohaldub seadusjärgne viivisemäär.

Eluruumi üürilepingu korral lubatakse ulatuslikumaid kokkuleppeid terve hoone korrashoiu- ja parendamiskulude asjus. Enne seadusemuudatust kehtis eluruumi üürilepingu puhul regulatsioon, mille kohaselt pidi eluruumi üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles oli eraldi kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ega seondu lepingueseme parendamise või selle puuduste kõrvaldamisega. Kui eluruumi üürilepingu pooled olid siiski kokku leppinud, et üürnik kannab ka kulusid, millel puudub seos asja kasutamisega, siis olid sellised kokkulepped tühised. Selle reegli alusel loeti tühisteks näiteks üürnikule pandud kohustus tasuda remondifondi makseid. Kehtivas õiguses on kõnealune piirang kaotatud.

Nüüd võivad eluruumi üürilepingu pooled üürilepingu sõlmimisel kokku leppida, et üürnik peab mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone korrashoiu ja parendamise kulud. Nende piirangutega on seadusandja soovinud tagada, et eluruumi üürilepingu pooltel oleks küll suurem vabadus leppida kokku omavahelist kulude jaotust, võimaldades näiteks remondifondi maksete tasumise kohustuse asetamist üürnikule, kuid samas tagada, et üürniku jaoks oleksid hoone korrashoiu- ja parendamiskulud ettenähtavad.

Eluruumi üürilepingus lubatakse kokkuleppeid asja tagastamise osas. Üürileandja põhikohustus üürilepingu järgi on kohustus anda asi üürnikule üle sellises seisundis, mis on vajalik asja lepingujärgseks kasutamiseks, ja hoida seda lepingu kestel sellises seisus. Üürniku kohustus on vaid pisipuuduste kõrvaldamine. Eluruumi üürilepingu puhul tähendas eeltoodu seda, et poolte kokkuleppega ei olnud võimalik kirjeldatud kohustuste jaotusest kõrvale kalduda.

Seadusemuudatusega on seda lähenemist muudetud. Kehtivas õiguses ei ole muudetud põhimõtet, mille kohaselt on üüritud asja jooksva korrashoiukohustus jätkuvalt üürileandjal, küll aga sätestati selles võimalus eluruumi üürilepingu sõlmimisel kokku leppida, et pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine või et üürnik kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Teisisõnu saavad pooled kokku leppida, et eluruumi üürnik kõrvaldab lepingu lõppemisel eluruumi kasutamisest tekkinud märgid ja viib eluruumi samaväärsesse seisundisse, nagu see oli siis, kui see talle üürilepingu alguses üle anti.

Täpsustati üüri tõstmise regulatsiooni eluruumi üürilepingu korral. Enne seadusemuudatust olid üürileandja ühepoolse üüri tõstmise ja eluruumi üüri perioodilise suurendamise reeglid mõnevõrra üldised. Seadusemuudatusega täpsustati regulatsiooni ja nähti ette, et eluruumi üürilepingu pooltel on tähtajalise üürilepingu raames võimalik kokku leppida üüri tõstmise alustes ja üürileandja õiguses üüri kokkulepitud alusel ühepoolselt tõsta.

Seadus sätestab nüüd täpsemad nõuded üürileandja ühepoolsele üüri tõstmisele, võimaldades paremini hinnata üüri tõstmise õiguspärasust ning tagades, et üürniku jaoks ei tuleks üüri tõstmine üllatuslikult ja üürileandjal ei tekiks sisuliselt piiramatut ainuõigust lepingut ühepoolselt muuta. Lisaks tagab seaduses eluruumi üürniku õiguste kaitse õigus üüri tõstmine vaidlustada või eluruumi üürileping üüri tõstmise tõttu erakorraliselt üles öelda. Seejuures on üüri tõstmise vaidlustamise õigus eluruumi üürnikul siis, kui üüri tõstmine on seaduse järgi ülemäärane, aga üürilepingu erakorralise ülesütlemise õigus on eluruumi üürnikul ka siis, kui tõstetud üür ei ole üürnikule subjektiivselt vastuvõetav.

Tõhustati tagatisraha kaitset. Enne seadusemuudatust oli tagatisraha regulatsioon ebaselge, kui asi puudutas tagatisraha saatust üürileandja pankroti- või täitemenetluse korral. Samuti puudus selge regulatsioon, kas üürileandjal on õigus nõuda eluruumi üürilepingu korral tagatisraha taastamist olukorras, kus üürileandja oli tagatisraha juba kasutanud.

Seadusemuudatusega sätestati eluruumi üürilepingu korral üürileandja õigus nõuda tagatisraha taastamist ehk uuesti maksmist üürilepingus kokkulepitud ulatuses juhul, kui üürileandja on rahuldanud tagatisraha arvelt oma nõude üürniku vastu. Nagu viidatud, oli muudatus oluline, kuna andis võrreldes seaduse varasema redaktsiooniga üürileandjale selgema aluse nõuda eluruumi üürilepingu üürnikult tagatisraha summa taastamist ja andis üürileandjale õiguse leping tagatisraha tasumisega viivitamise korral üles öelda.

Eraldiseisev muudatus viidi võlaõigusseadusesse sisse ka seonduvalt tagatisraha ja sellelt kogutud intressi õigusliku saatusega üürileandja pankroti- või täitemenetluses. Nimelt ei kuulu tagatisraha ja sellelt kogutud intress üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet üürileandja vastu suunatud täitemenetluses. See omakorda tähendab, et üürnikul, kellel on õigus tagatisraha üürileandjalt pärast üürilepingu lõppemist tagasi saada, saab nõuda tagatisraha välistamist üürileandja pankrotivara hulgast või tagatisraha aresti alt vabastamist üürileandja suhtes läbiviidavas täitemenetluses.

Tõhustati makseviivituse tõttu üürilepingu ülesütlemise regulatsiooni. Varem kehtinud regulatsioon üürileandja õiguse kohta üürileping makseviivituse tõttu lõpetada oli seadusandja hinnangul üürileandja õiguste kaitseks ebapiisav. Seadusemuudatusega seda olukorda parandati ja anti üürileandjale tõhusam õiguskaitse maksetega viivitava üürniku suhtes. Lühendatud on nii ülesütlemist õigustava võlgnevuse aluseks olevat aega kui ka vähendatud võlgnevuse suurust.

Üürniku kaitseks sätestati üürileandjale sõnaselge kohustus anda üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevane lisatähtaeg, hoiatades, et selle tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles. Seejuures ei ole lisatähtaja andmine vajalik, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud kohustused alles nimetatud 14-päevase lisatähtaja jooksul või pärast seda.

Muudeti üürilepingu ülesütlemise regulatsiooni omanikuvahetuse korral. Üüritud kinnisasja võõrandamise korral lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused uuele omanikule üle. Uus omanik sai elu- või äriruumi üürilepingu lõpetada lepingus endas või seaduses sätestatud alustel (nt lepingu oluline rikkumine), aga ka siis, kui uuel omanikul esines tungiv omavajadus hakata ruumi ise kasutama.

Praktikas esines juhuseid, kus vahetult enne täite- või pankrotimenetlust koormati kinnisasi üürilepinguga, mille eesmärk oli muuta sellise kinnisasja enampakkumine võimalikult ebaatraktiivseks. Selle probleemi lahendamiseks muudeti võlaõigusseadust nii, et elu- ja äriruumi võõrandamisel täite- või pankrotimenetluses ei kohaldata enam tungiva omavajaduse regulatsiooni, vaid uus üürileandja võib üürilepingu kolme kuu jooksul üles öelda, järgides seaduses sätestatud ülesütlemistähtaega. Sellega muutus üürilepingu lõpetamise võimalus elu- ja äriruumi võõrandamisel täite- või pankrotimenetluses uue üürileandja suhtes soodsamaks.

Üürnikul on võimalus end kirjeldatud olukorras kaitsta, kui kanda märkus üürilepingu kohta kinnistusraamatusse.