Kinnisvaraarendusega seotud riskid

Kõige rohkem riske realiseeruvad alustavatel kinnisvaraarendajatel. Üks põhjuseid on muidugi see, et alustatakse naiivselt ja ei osata ohte oodata. Hea uudis on, et kui olla teadlik ning valmis riskideks, siis on nende mõju vähendamine tõenäolisem.

Siin on enamlevinud riskid, millega kinnisvaraarendaja kokku võib puutuda:

Eelarveriski on ala- või üleplaneerida konkreetseid eelarveridu. Samuti, planeerida eelarvesse kulusid või tulusid, mida ei teki. Mõlemal juhul on projekti õnnestumine ohustatud.

Eelarverisk on seda suurem , mida algajam arendaja Sa oled ja mida rohkem otsustad tegevusi enda peale võtta.

Olukorras, kus plaanid ehitada krundile uue maja ja lased selle teha peatöövõtuettevõttel, on eelarvestamine lihtsam kui näiteks amortiseerunud maja renoveerimisel või kui soovid ise olla mõnedes tegevustes projektijuht.

Mida vähem on projektis määramatusi, seda paremini saab eelarve paika. Vali ehitajaks kindlasti keegi, kes teab, mida ta teeb, et ei tuleks hiljem üllatusi.

Mõtle täpselt läbi kogu oma projekti kulg ja lase tööprojektid teha võimalikult täpsed, et kui läheb maja ehituseks, ei oleks kellelgi midagi lisada ja Sinult raha välja meelitada.

Ettevõte vajab projekti teostamiseks vahendeid õiges koguses ja õigel ajal. Rahapuudus vajalikul hetkel on enimlevinud probleem, mille tagajärgi ei tule lugejale pikalt selgitada. Samas on ka võimalik olukord, kus meil on vahendeid, mida me antud hetkel ei vaja ja tekitavad põhjendamatuid finantskulusid.

Kuna me ise teame oma projekti ja usume sellesse, siis võib juhtuda, et hindame korterite müügiperioodi üle, elik arvestame sellega, et projekti käigus saame kasutada broneeritud korterite võlaõiguslikest lepingutest saadud ressursse. Tean, et seda viga on teinud väga paljud alustavad arendajad, kaasa arvatud ma ise.

Kui sellega eksida väiksemas mahus, ehk panna rahavoogude pessimistlik stsenaarium ka enne projekti algust kirja, siis ei pruugi see projektile suurt ohtu avaldada, aga on projekte, kus kahjuks ei ole seda tehtud ja seetõttu on läinud pankrotti. Pankrott ei ole tulnud mitte sellest, et projekt ise ei ole hea, vaid sellest, et rahavooliselt ei ole suudetud projekti piisavalt hästi juhtida.

Siinkohal panen südamele, et tehke kindlasti pessimistlik rahavoogude stsenaarium ja olge valmis selle realiseerumiseks.

Uuri välja, kes on Sinu projekti naabrid ning milline võib olla nende soosiva või tauniva suhtumise mõju projektile? Näiteks, kas nad saavad heakskiidu andmise või sellest keeldumisega oluliselt takistada projektiplaani teostamist? Kas naabrite maad läbivad elektri-, vee- või kanalisatsiooniliinid ning kuidas on nende kasutamine reguleeritud?

Naabritega peab alati suhtlema ja kuidagi ikka juhtub nii, et leidub üks naaber, kes ei taha, et Sa olemas oled. Selliselt on väga raske läbirääkimisi ka pidada. Meil on juhtunud kahel objektil nii, et on see üks naaber, kes on nõus ainult sellega, et Sa seal ei ole. Nii on kokkuleppeid väga raske saavutada ja sellistel juhtudel aitavad pigem juriidilised kaitsed Sinu tegevusele kaasa. Kui oled omalt poolt kõik variandid heanaaberliku käitumisega läbi proovinud ja vastaspool ainult väidab, et talle sobib see, kui Sind ei ole, siis lihtsam on anda suhtlus üle juristidele, sest ega ei saa tegemata jätta seda, mis on vaja ära teha.

Selline negatiivne naabri käitumine võib küll harja punaseks ajada, aga parim on rahu säilitada ja mitte olukorda nii hinge võtta. Naaber ei saa ära keelata planeeringu järgi lubatud ehitisi ja tegevusi Sinu enda maa peal. Kurb on see, et kõik võtab aega, aga hea uudis on, et lõpuks saab kõik korda.

Partnerite puhul kindlasti soovitan sõlmida kokkulepped enne projekti algust. Inimesed võivad üllatada Sind oma käitumisega, kuigi alguses tundub kõik väga ilus ja roosiline.

Aja muutudes võivad partnerite soovid ja nägemused muutuda, samuti võivad rasketes hetkedes partnerite käitumismustrid erineda. Lihtne on alustada, kui on projekt ja raha ja soov teha projekti. Samas on kindel see, et mingist hetkest projekti käigus läheb olukord pingelisemaks ja need pinged võivad edasi kanduda partnerite omavahelistesse suhetesse.

Kui projekt algusest peale on läbi mõeldud – kuidas teatud olukordades käitutakse, siis tekib vaidlusi vähem, sest partnerlusleppes on kirjas, kuidas käitutakse konkreetsetes situatsioonides.

Vaidlused partnerite vahel ei tähenda absoluutselt seda, et keegi on hea või keegi halb. Teatud olukordades on nägemused inimestel lihtsalt erinevad ja seetõttu tuleks püüda ka teisest poolest aru saada ning ühiselt lahendus leida.

Ehituslike riskide katteks tee kindlustus. Kõik võib minna hästi, aga ei pruugi. Kindlustusmakse võib tunduda suur, kuid see on nii palju väiksem kui kahju, mis võib tekkida.

Keegi ei pruugi pahatahtlikult midagi teha, aga võib juhtuda, et materjal on defektne ja seda pole pealtnäha aru saada või on töö teostaja teinud vea.

Riskide realiseerumisel on hea teada, et kõik on kindlustatud ja olukorra kordasaamine on vaid aja küsimus. Loomulikult on ka aeg raha, sest intressid jooksevad ja kortereid ei pruugi saada õigeaegselt klientidele üle anda, ehk siis rahavooliselt ollakse keerulisemas seisus, aga vähemalt aitab kindlustus otsesed kahjud hüvitada, mis on projekti kulgemise juures väga oluline.

Lepingud (ehituslepingud, üürilepingud jne) laske üle vaadata headel juristidel. Siin pean silmas kõiki lepinguid, mida teete, sest lepingud ei ole omavahelisel koostööl niisama välja mõeldud. Lepinguid on ka alati hea täiustada, kui ilmneb mingis projektis puudujääk, mida pole lepingus kajastatud, siis tasub see järgmises projektis kindlasti lepingusse sisse kirjutada või püüda juba olemasolvat lepingut täiendada.

See kõik on vajalik hilisemate vaidluste vältimiseks ja vähendamiseks.

Arendaja soov on enamasti võimalikult vähene vakants. Seejuures võiksid üürnikud olla leplikud, puhtust ja korda hoidvad ning tasuma arveid korralikult. Kui ostad maja, milles juba üürnikud sees, aga nende profiil Sulle ei sobi, siis tekib küsimus, kuidas saada kokkuleppele, et nad välja koliksid. Kui korterid vabad, siis tuleb arvestada sellega, et uusi, meelepäraseid üürnike ei ole kerge leida.

Kes on ostnud amortiseerunud üürimaja koos üürilepingutega, teab et inimeste ja perede väljasaamine ei pruugi olla väga lihtne, eriti kui sealsetes korterites on elatud kümneid aastaid ning makstud ülivähe üüri. Inimlikult on väga hästi arusaadav, et keegi ei taha oma kodust sunniviisiliselt välja kolida ja kui üür on olnud hästi madal, siis alternatiivid ei ole väga ahvatlevad.

Üürimajade ehitamisel on keeruline finantseeringu saamine, sest elukondlikus kinnisvaras ei ole nii, et ankurüürnikud teevad sinuga juba lepingu aasta aega enne objekti valmimist ära . Üürnikud hakkavad maja vastu huvi tundma küll enne valmimist, kuid nad siiski soovivad füüsiliselt midagigi näha, kuhu nad kolivad. Oluline on üürimajade puhul ka korterite sisustus – kui kvaliteetne see on ja milliste funktsioonidega.

Kinnisvaraarendajad peavad väga hästi teadma, kuidas antud projekte maksustatakse. Kinnisvara puhul võib maskudes eksimine kaasa tuua väga suure lisakulu.

Alustavad ja tihti ka juba tegutsevad kinnisvaraarendajad ei pruugi teada kõiki maksunüansse, mis neid kinnisvaraarenduse valdkonnas ees ootavad. Seetõttu on mõistlik leida endale hea maksuadvokaat, kes saab nendes küsimustes aidata. On kindlasti ka väga häid raamatupidajaid, kes on kinnisvara maksustamises pädevad, aga raamatupidajatelt ei saa eeldada, et nad kõiki maksunüansse teavad kuna kinnisvaratehingutega on seotud mitmeid erandeid. Parim lahendus sünnib arendaja, raamatupidaja ja maksuadvokaadi ühises koostöös.

Maksuriskidest kirjutasin eraldi postituse, mida saab lugeda siit.

Kinnisvara põhiline väärtus seisneb tema asukohas. Põhimõtteliselt kõike muud peale asukoha saab kinnisvaras muuta. Seetõttu peab kinnistu valikul olema väga tähelepanelik ja mõtlema järele, kas see asukoht, mis Sulle on silma jäänud, on parim.

Asukohta saab vaadata väga erineva nurga alt – millisesse linna soovin ma oma kinnisvara arendada, millisesse linna piirkonda ja isegi piirkonna sees on krundid jaotunud paremateks ja kehvemateks kohtadeks.

Uuri, milline on Sind huvitava piirkonna tulevik? Millised plaanid on naabritel oma kruntidega, milline on linna arengukava jne?

Praegusel ajal, kus koroonaviirus on majandusele tõsist mõju avaldamas, meenub Monty Pythoni tuntud fraas:”Keegi ei oota Hispaania inkvisitsiooni!” Saame taas kinnitust, et turgude tõus ja langus käivad tsüklitena ja nii nagu muud varad, tõusevad ja langevad ka kinnisvara hinnad erinevas majandustsükli osas. Eriti ohtlik on osta kinnisvara, mis ei tooda, näiteks maatükk majanduse kõrgtipul, suure laenukoormusega. On kahju kui ostja otsustab selle maatüki osta ettevõttesse, kus tal on toimiv ja hea tootmine või muu edukas äritegevus.

Kui nüüd tekib olukord, kus maatüki väärtus, mis ei tooda, langeb ja võlausaldajad soovivad tagatist juurde, mida pole anda, või ettevõte, mis varasemalt suutis laenu teenindada, on majanduslanguses kehvemas seisus, võib selle soetatud “hea investeeringu” tagajärg olla kogu ettevõtte pankrott. Seetõttu varakaitse eesmärgil kindlasti on esimene reegel see, et vara ja tegevus tuleks hoida eraldi ettevõttes.

Teiseks olla ettevaatlik projektidega, mis on pikaajalised. Renoveeritava maja või maatüki ostmisega tuleb arvestada, et ehituseks alustamiseks kulub aega ja kui projekt on ostetud majanduse kõrghetkel, siis on oht, et ehitust saab ehitusloa alusel alustada alles majanduslanguse ajal. Kui projekt on ostetud oma vahenditest ja võlausaldajaid ei ole sellesse kaastatud, siis võib oodata rahulikult kuni järgmise tõusutsüklini enne arendustegevuse algust, aga kui kaasatud on võlausaldajad ja tegu on lühikeste laenulepingutega, siis võib projekt olla ohus.

Kindlasti on oluline oht see, kui miskil põhjusel pangad otsustavad enam mitte kodu ostjatele laene väljastada või teevad seda tingimustel, mis on inimestele raske vastu võtta. Sellisel juhul korterite müük langeb, hinnad langevad ja projekti eelarve ei pruugi seda välja kannatada.

Kinnisvaraarendusega käivadki alati kaasas riskid ja ükskõik, kui hea Sa oled, siis arendustegevus toob Su teele ikkagi mingi üllatuse. Hea on sellega arvestada ja rahulikult mõelda, kuidas erinevaid olukordi kõige paremini lahendada.

Kokkuvõtteks soovitan teha alati kindlustus ning püüda mõista ka teist osapoolt, kuigi see vahepeal tundub ilmvõimatu. Inimesed ongi erinevad ja mida mõistlikumad me ise oleme, seda paremini projektid õnnestuvad. Samuti jääb endale hea tunne, kui oled käitunud enda kõige parema mina järgi.

Riskide haldamiseks on loodud mitmeid tööriistu nagu ajurünnakud, SWOT, FMEA jne, mille rakendamine aitab tagada, et tulemus oleks hea. Kasuta neid. Edu!