Kuidas jahenev majandus mõjutab ärikinnisvaraturgu?

2020. aasta majanduskasvu ootuse langemine seoses maailmamajanduse oodatust kiirema jahtumisega avaldab mõju ka ärikinnisvaraturule, vähendades nii arendajate initsiatiivi uute äripindade rajamisel kui ka üürnike nõudlust ruumide osas. Täna see aga büroopindade turgu veel ei puuduta – nõudlus on jätkuvalt suur ja seda just uute ruumide osas. Lõviosa uute büroode nõudluse lainest langeb IT- ja tehnoloogiasektori ettevõtete arvele, kus uute tulijatena turule on lisandunud suurte rahvusvaheliste ettevõtete tugi- ja IT-osakonnad.

Kõik, kes aga sel aastal Tallinnas oma ettevõttele uut kontorit on otsinud, teavad, et 2019. aastal valmib pealinnas suhteliselt vähe uusi bürooruume. Turul on valitsemas nö vaakum, kus uude hoonesse kolida soovivatel üürihuvilistel on võimalusi kasinalt. Kuigi linnapildis paistavad silma nii mitmedki kontorihoonete ehitusprojektid, ei valmi need enamjaolt mitte järgmiste kuude jooksul, vaid toovad kasvavale nõudlusele leevendust alles lähiaastatel.

Kasvavast nõudlusest tulenevalt ei saa nõustuda Äripäeva veergudel augusti lõpus ilmunud arvamusega, et 2020. aastal valmiv uute büroopindade maht on muret tekitavalt suur. Tegelikkuses on järgmisel aastal valmivatest büroopindadest juba arvestatav osa üürilepingutega kaetud, kuigi aktiivsem müügiperiood peaks alles algama. Enam kui aasta ette sõlmivad üürilepinguid peamiselt suured ettevõtted, nii ongi enamik lepingutest sõlmitud suuremate kui 1000 m2 büroode osas ehk nö ankurüürnikega. Väiksemad ettevõtted asuvad uusi ruume vaatama peamiselt 6-9 kuu perspektiivis, kuid paljud üürihuvilised teevad oma otsuse alles ehituse lõppjärgus objekti külastades, kui ruumid on juba ettekujutatavad.

Kõrgest nõudlustest on targalt kasu lõiganud vanemate büroohoonete omanikud. Uute pindade puudusel on ettevõtted, kes ei saa järgmise aastani oodata, leidnud lahendusi varem ehitatud büroode uueväärseks renoveerimisest. See omakorda on tekitanud ka B-klassi hoonetes olukorra, kus vabade ruumide hulk on märgatavalt vähenenud – vakants on 5-10 protsenti.

Kui uute büroopindade puhul saame rääkida üürihindade tõusust, mida on mõjutanud suur nõudlus ja kasvanud ehitusmaksumus, siis vanemate büroode puhul on hinnad püsinud pigem paigal. Põhjuseks on üürnike lahkumise vähenemine ja tugev nõudlus, mis hõlbustab pindade üürile andmist.

Märksa keerulisem on prognoosida 2021. aastal valmivate büroopindade mahtu, sest juba ehitatavate või kindlasti valmivate uute büroopindade maht ülejärgmiseks aastaks on väga väike. Mitmed planeeritud ehitused peaksid algama järgmise aasta esimesel poolel, mis annab arendajatele võimaluse majanduse jahenemisest tulevate probleemide korral projektid kaugemasse tulevikku lükata. Jahenemine ohustab aga enam vanemaid hooned, kus lõppevate üürilepingute pikendamine samadel tingimustel võib keeruline olla. Seega võib tõenäoliselt vanemates hoonetes oodata vakantsi suurenemist ja üürihindade mõningast langust.

Kui büroopindade turul ei ole pakkumine suutnud kasvava nõudlusega sammu pidada, siis uute lao- ja tootmispindade turul on langenud mõlemad. Hetkel valitseb turul kerge ülepakkumine, millest annab tunnistust eelkõige valminud objektide varasemast pikem müügiperiood. Kui täna võtab valminud hoone kõigi ruumide üürile andmine 3-6 kuud, siis mõned aastad tagasi olid pinnad üürile antud juba kuid enne hoone valmimist.

Millest aga tuleneb senisest väiksem huvi tootmispindade vastu? Eesti majanduse jahenemine paralleelselt maailmamajandusega on vähendanud soovi üürida tootmispindu ja teha tootmiseks vajalikud lisainvesteeringud. Märkimata ei saa jätta ka jätkuvalt palgakasvu, mistõttu on langenud huvi toomisega seotud töökohtade Eestisse toomise vastu. Lisaks on mitmed edukad tootmisettevõtted ja logistikafirmad eelistanud kinnistu ostmise võimalust, kuhu rajatakse enda vajadustele vastav hoone.

Turutrendid on aga soosinud multifunktsionaalsete ärihoonete arendamist. Nii on oluliselt paranenud valik ladu, bürooruume ja kaubanduspinda koondavate ärihoonete segmendis. Arendusbuum sai alguse umbes 300 m2 suuruste üüritavate ühikute arendamisest, millest ligi poole moodustas ladu, neljandiku büroo ning neljandiku kaubanduspind. Viimastel aastatel on arendatud ja hetkel ka töös ärihooneid, mille kontseptsioon on teistpidi pööratud – laopinna osa üldpinnas väheneb ja büroo- ja kaubanduspinna osa suureneb. Uusi sellelaadseid ärihooneid tuleb pidevalt juurde ning eduka tehingu aluseks on õige lao-, büroo-, kaubanduspinna proportsioon ärihoones, teisalt pärsivad müüki kõrged hinnad ja ebasobiv asukoht.

Tänase arendustempo juures võib oodata, et sel aastal ületab nõudlus pakkumise ning uued laoprojektid 2020. aastal tulevad turule juba kõrgema üürihinnaga. Juhul kui multifunktsionaalne hoone täidab enam kaubanduse funktsiooni, võib üürihind läheneda kaubanduspinna hinnale – kõrgema hinnataseme tingib lihtsama tööstusliku viimistluse asendamine esindusliku ja kallimaga.

Kuidas aga reageerivad ladu-büroo-kauplus pinnad majanduse jahenemise kontekstis? Multifunktsionaalsete ärihoonete arendamisega tegelevad valdavalt suured professionaalsed arendajad, kel on sektoris arvestatav kogemus. Spekulatiivset mulli segmendis tekkida ei saa, sest arendus toimub etapiviisiliselt, igas etapis valmivad hooned on mahult üsna väikesed. Turuolukorra halvenedes on arendajal võimalus järgmise hoonega mitte alustada, juba valmivast hoonest ei teki aga kuigi suurt laojääki. Nii toimub segmendis tõenäoliselt „pehme maandumine“, kus majanduse veel äkilisema jahtumise korral arendustegevus peatub ning vakants ja surve üürihinnale mõjutab suhteliselt väikest hulka äriruume.

Ärikinnisvara investeerimisturul on suuremate tehingute arv ja kogumaht 2017. aasta järel kokku kuivanud, nii jäid ka selle aasta I ja II kvartal tehingute tippaegadega võrreldes tagasihoidlikuks. Peamine põhjus on jätkuvalt see, et pikaajalised investorid on varasematel aastatel omandanud olulise osa rahavoogu genereerivatest ärikinnisvaraobjektidest, mis ei ole täna müügiks.

Tasub tähele panna, et kui varem domineerisid tehingute seas büroohooned Tallinnas, mis on välisinvestorite eelistatuim investeerimisobjekt, siis nüüd ostetakse-müüakse rohkem lao- ja tootmispindu ning kaubanduspindu. Paljud tehingud toimuvad ka objektidega, mis asuvad väljaspool Tallinna ja Harjumaad. Pigem näeme sellel aastal jätkuvalt rahulikumat perioodi investeeringute turul.