7 küsimust ja vastust kinnisasja käibemaksuga maksustamise kohta

Kinnisasja maksustamisel on palju nüansse. Eesti käibemaksuseadus peab olema kooskõlas Euroopa Liidu käibemaksu direktiiviga. Direktiivi mõte on väga lihtne – maa ehk kinnisasi on maksuvaba. Erandina ei kohaldata maksuvabastust maale, kuhu hakatakse midagi ehitama. Igasugune muu maa (näiteks metsa kasvatamiseks mõeldud maa) on maksuvaba.

2018. aasta oktoobris tehti käibemaksuseaduses muudatus, sest Eesti käibemaksuseaduse sõnastus ei olnud kooskõlas Euroopa Liidu direktiiviga. Varem oli ehitamisel maa mõiste piiritletud krundi mõistega ja käibemaksuseaduse järgi oli maa maksuvaba, välja arvatud juhul, kui see on krunt. Tegelikult tuli aga välja, et ehitada saab ka ilma krundi ja detailplaneeringuta.

See tähendab, et hajaasustusega alal ei olnud vaja detailplaneeringut ja ehitada sai ilma krundita. Samamoodi ka tiheasustusega alal, kui ehitamiseks ettenähtud maatükk asus kahe väikese krundi vahel. Selline tegevus oli otseses vastuolus direktiivi mõttega. Eesti käibemaksuseadus piiras ehitamise võimaluse ainult krundi mõistega. Seega vahetatigi seaduses krundi mõiste ehitusmaa vastu. Viimane on juba tunduvalt laiem mõiste. See tekitab küll esialgu segadust, kuid on direktiiviga paremini kooskõlas.

Muudatus on küll väike, kuid selle mõju on suur. Paljud kinnisvaraarendajad peavad edaspidi rohkem seadust järgima.

Notari hüpoteek seatakse tavaliselt seoses suuremate kinnisvaratehingutega, näiteks kui soovitakse laenu võtta. Hüpoteegi seadmine on seotud maksustatava ettevõtlusega sellisel juhul, kui see on seotud mingi kinnisasja ostmisega ehk see kinnisasi seatakse ka hüpoteegiks. Sel puhul tuleb vaadata, mille jaoks kinnisasja kasutama hakatakse. Kas see renditakse maksuvabalt välja ning mis on selle otstarve ja eesmärk? Kas kinnisasi renditakse välja või müüakse edasi koos käibemaksuga? Kõik sõltub sellest, milleks kinnisasja kasutatakse. Kui seda kasutatakse maksustatava ettevõtluse tarbeks, siis saab ostu- ja notarikulude hüpoteegi seadmise eest sisendkäibemaksu maha arvata.

Kinnisasi maksustatakse igal juhul käibemaksuga, kui seal peal on uus ehitis. Kui ehitis on kasutatud, siis on tegemist maksuvaba käibega. Asja mõte oli kunagi selles, et uued korterid, mida arendaja ehitab, müüakse käibemaksuga. Kui korter müüakse edasi, siis on see maksuvaba. Eesmärk oli kaitsta üürnikke. Direktiivi mõte oli, et inimesed, kes kasutavad korterit elupinnana, ei peaks olema koormatud käibemaksuga. Kui korteriomanik, kes on kinnisasja ostnud, tahab selle edasi müüa kellelegi teisele, siis käibemaksu ei lisata. Eraisikud seda tegema ei pea. On olukordi, kus Euroopa kohus maksustab eraisikuid käibemaksuga kinnisasjade müügi eest. Seda juhul, kui nad tegelevad sellega kui ettevõtlusega. Kui uus korter on edasi müüdud kasutatuna, siis käibemaksu enam ei lisandu.

Eesti seadustes ei ole defineeritud, millal saab öelda, et ehitis on kasutusele võetud või mis hetkest saab selle kasutusele võtta. Kas kasutusele saab võtta ainult uusehitise või ka poolelioleva ehitise? Ehitusprotsess võib kesta päris kaua ning on lugematu hulk pooleliolevaid maju, mis on ka kohalikus omavalitsuses vastu võtmata, aga kus inimesed elavad juba aastaid. Kuna sellised küsimused on reguleerimata, siis on ka maksumaksjatel selles keeruline orienteeruda.

Kui minna algse küsimuse juurde tagasi, siis saab öelda, et hoone müük on maksuvaba, aga kuna tegemist on äripinnaga (tootmispind), võib müüki vabatahtlikult maksustada. See tähendab, et maksukohustuslane, kes on teinud sisendkäibemaksuga kulutusi selle kinnisasja renoveerimiseks 4000 euro väärtuses, on sealt sisendkäibemaksu maha arvanud. Selleks, et sisendkäibemaksu riigile tagasi mitte maksta, võib ta vabatahtlikult käibemaksu lisada ja müüa koos käibemaksuga. Seaduse järgi on esimene variant see, et kasutatud kinnisasi on maksuvaba. Lisame siia ka väga levinud küsimuse.

Tavainimesed ei saa tihtipeale aru, miks peaks mõni inimene tahtma vabatahtlikult 20% käibemaksu lisada. Kui maja renoveerimiseks või ostmiseks on tehtud suuri kulutusi ja sisendkäibemaks küsitakse riigilt tagasi, siis maksuvaba käibe puhul seda teha ei tohi. Selleks, et vältida sisendkäibemaksu ümberarvestust ehk tagasimaksmist, lisavad ettevõtjad võimalusel hea meelega võimalusel oma müügikäibele käibemaksu. Sel viisil on tagatud neutraalne kinnisasja maksustamine.

Eesti seadus ütleb, et kui käibemaks on alusetult lisatud, peab müüja (kes käibemaksu alusetult juurde paneb) selle riigile ära maksma. Kui ta saab kliendilt käibemaksu, peab ta selle riigile maksma, sest see ei ole tema oma, vaid riigi maksuraha. Ostjal, kes on käibemaksu tasunud, ei ole õigust seda riigilt tagasi küsida. See tähendab, et ostja riskeerib. Kui esitatakse arve, kus on käibemaks lisatud, siis peaks kontrollima, kas see on lisatud seaduslikult. Müüjal ei ole riski, tema peab niikuinii käibemaksu ära andma. Kui ostja küsib maksuhaldurilt käibemaksu tagasi, võib ta saada vastuseks, et seda kinnisasja ei saagi vabatahtlikult maksustada, sest tegemist on eluruumiga. Eluruumi omanikke ehk elanikke, kes kasutavad seda enda elukohana, kaitstakse käibemaksu eest. Kui ettevõte soovib vabatahtlikult maksustada elamumaad või elamut, siis tegelikult ta seda teha ei tohi. Kui sihtotstarve on elamumaa, siis sinna ei tohi vabatahtlikult käibemaksu lisada.

Selle kohta on palju kohtulahendeid, mis näitavad, et tegelikult see nii lihtne ei ole. Mõnda aega tagasi teatas riigikohus, et tuleb ikkagi vaadata, mille jaoks eluruumi kasutatakse. Ei piisa väitest, et sihtotstarve on eluruum. Ligi 70% väikefirmadest on registreeritud kodusele aadressile ja väga paljusid eluruume kasutatakse ka äritegevuseks. Maksuhaldur peab uurima, mille jaoks eluruume päriselt kasutatakse.

Kõik sõltub sellest, kuidas hakatakse kortereid hiljem kasutama. Näiteks kui hakatakse korteris elama ehk see müüakse eluruumina, mis on ilma käibemaksuta. Kui korterite edasine kasutus näeb ette, et neid hakatakse välja üürima eluruumideks, siis ei tohi sisendkäibemaksu maha arvata. Maksuvaba käibe tarvis tehtud kulutusi maha arvata ei saa. Kui korteritega hakatakse majutusteenust osutama, siis saab sisendkäibemaksu maha arvata. Majutusteenus on maksustatud 9% käibemaksuga. Küsimus on selles, mida maksumaksja otsustab korteriga pärast teha. Võib-olla renditakse see äriruumina välja, mis on taas käibemaksuga maksustatud. Äriruumi üürile tohib käibemaksu vabatahtlikult lisada, sest teine pool on äriühing, kes saab vajaduse või soovi korral sisendkäibemaksu maha arvata. Nende renoveeritud korterite puhul sõltub kõik sellest, mismoodi kortereid kasutama hakatakse.

Euroopa kohus on teinud selle kohta otsuse, mille järgi tuleb sisendkäibemaks maksumaksjale tagasi anda sellel hetkel, kui ta kulutuse tegi, mitte ootama seni, kuni hakkab tekkima maksustatav käive. Tegeliku kulutuse tegemise ja võimaliku maksustatava käibe tekkimise vahele võib kinnisasja puhul jääda mitu aastat. See tähendab, et kõigepealt ehitatakse maja ja tehakse kulutusi, ja kui paari aasta pärast saab maja valmis ning see renditakse välja või müüakse, siis tekib alles käive. Selline käitumine oleks direktiivi mõttega vastuolus. Maksumaksjat ootavad käibemaksukulutused ning riik ei anna neid tagasi põhjusel, kuna pole veel teada, mida majaga peale hakatakse. Euroopa kohus ega direktiiv seda ei luba.

Maksumaksjale tuleb anda käibemaks tagasi sel hetkel, kui tema need kulutused teeb. Kui tõesti pärast selgub, et maja läheb maksuvaba käibe tarbeks, näiteks renditakse välja eluruumidena, siis tuleb teha sisendkäibemaksu korrigeerimine ehk alusetult maha arvatud käibemaks tuleb riigile tagasi maksta. Halvemal juhul ütleb riik, et inimene tegi seda teadlikult, ja lisab ka intressi 0,06% päevas.

Põhimõte on selles, et kulutuste pealt tekkinud käibemaks tuleb tagasi anda siis, kui need kulutused tehakse. Kui ehitis on põhivarana arvel, siis kõik kulutused, mis põhivaraga seoses tehakse, deklareeritakse real 5.2. Deklaratsiooni täitmise mehhanism näeb ette, et kõige olulisemad on ilma lisadeta read (ilma lisadeta .1 või .2). Kui viiendal real on deklareeritud, saab süsteem sellest aru ja annab käibemaksu tagasi. Rea 5.2 näol tegemist lisainfoga Maksu- ja Tolliametile, kes jälgib, et konkreetne kulutus on tehtud seoses kinnisvaraga. Loomulikult tuleb see lahter täita, ent ei juhtu midagi, kui see jääb tühjaks. Kõige tähtsam on maksumaksja jaoks panna kulutus kirja viiendale reale.

Mitteeluruumi mõiste viitab sellele, et tegemist on äriruumiga. Sisendkäibemaksu tagasi arvamisel on taas põhireegel see, mille jaoks hakatakse hoonet edaspidi kasutama. Kui seda kasutatakse äriotstarbel maksustatava käibe tarbeks, siis saab sisendkäibemaksu maha arvestada. Kui seda kasutatakse maksuvaba käibe tarbeks, siis ei saa. Näiteks on ka äriruumi väljarentimine maksuvaba, kuid seda saab vabatahtlikult maksustada. Kui seda mitteeluruumi hakatakse kasutama maksustatava käibe tarbeks, siis saab sisendkäibemaksu maha arvata.

Lühidalt vastates, on küll. Majutusteenuse osutamine on alati 9% maksustatav, sõltumata sellest, kes vahendab või mille kaudu seda korterit välja renditakse, kas otse või kasutatakse selleks mingisugust portaali. Küll aga on siin üks probleem, millest võiks pikemalt rääkida. Nimelt ei ole Eesti seaduste järgi lihtne vahet teha lühiajalisel rendil ja majutusteenusel. Oleneb sellest, kuidas rendileandja või korteriomanik ise seda defineerib. Seaduse järgi eristatakse majutusteenust üüriteenusest või renditeenusest sellega, et üürilepingu sõlmimisel nimetatakse seda üüriteenuseks, aga kui leping puudub, nimetatakse seda majutuseks. Kui korterit soovitakse maksuvabalt välja üürida, saab iga kliendiga sõlmida üürilepingu kaheks-kolmeks päevaks ja see on maksuvaba käive. Kui rendileandja ütleb, et see on majutus 9% käibemaksuga, siis lisatakse käibemaks ja kulutused võib maha arvata, kui seda tehakse ettevõtjana.

Juhul kui väljarentimine toimub füüsilise isikuna, siis ei ole mõtet käibemaksu lisada, sest füüsiline isik ei saa seda teha enne, kui ta on end registreerinud füüsilisest isikust ettevõtjaks. Majutuse ja lühiajalise rendi eristamine on tänapäeval üsna keeruline. Maksuhaldur on võlaõiguse sätetele viidates proovinud öelda, et majutusteenus ei saa olla pikem kui kolm kuud. Tegelikult ei saa aga keegi keelata inimesel elada näiteks hotellis aastaid. Pigem tuleb lähtuda sellest, kuidas kinnisvara rendileandja ise seda defineerib. Kui tema ütleb, et tegemist on majutusteenusega ja lisab käibemaksu, siis nii on. On ka selliseid majutusi, kus klient saab võtmed kätte ja toimetab ise. Hiljem jätab võtmed valvelauda või näiteks postkasti. Sellise majutusteenuse jooksul keegi kliendiga majutusperioodi jooksul ei tegele. Seaduslikult head vahetegemise kohta sel puhul pole.

Sellel ettevõttel on mitu varianti tegutsemiseks. Kui ettevõte on käibemaksukohustuslane, siis võib ta selle sisendkäibemaksu, mille ta peab kommunaalkulude ostmisel ise tasuma, enda ettevõtlusest sisendkäibemaksuna maha arvata. See eeldab, et ta müüb üürnikule ka kulud koos käibemaksuga edasi, kajastades nii ostu kui ka müüki enda käibe arvestuses. Teine variant on teha nii, et ta sisendkäibemaksu kulusid ise maha ei arva ja kommunaalkulude arve koos käibemaksukuluga esitatakse koos üüriarvega lõpptarbijale edasi