Võtmesõnad: nutilahendused ja energia

1. Iseparkivad autod ja nende jaoks projekteeritud parkimismajad. Iseparkivad autod on juba täna reaalsus. Peagi on käes aeg, kui autoga sõidame büroohoone ukse ette ja läheme tegutsema, auto aga sõidutab ja pargib ennast ise parkimismajja. Pange tähele – kui juht ei pea parkides autouksest välja astuma, autoust avama, saab luua oluliselt kompaktsemad parkimiskohad, mis tähendab, et neid kohti mahub parkimismajja rohkem. Samuti ei kulu spetsialistil aega parkimismajas ruleerimisele, vaid igaüks tegeleb oma asjaga – spetsialist töötab, auto ruleerib. Andke andeks, aga tänapäeva autode parkimine parkimismajadesse on minu jaoks sama naljakas, nagu seisaks töölaual Pentium II (7,5 miljoni transistoriga lauaarvuti aastast 1997 – toim).

2. Elektriautode laadimine. Mind paneb tegelikult projekteeritavate ärihoonete ja parklate juures imestama, et ei mõelda elektriautode laadimisele. Kas arendajad ja arhitektid ei loe üldse tehnoloogiauudiseid? Elektriautode projektid on töös praktiliselt kõigil autotootjatel, ja see ei ole enam ammu hüpe, see on murrang transpordisektoris. See töötab. See on täna.

3. Energia. Selle sõna kõige laiemas mõttes. Energiavaiad, päikesepaneelid katusel, päikesepaneeli omadustega klaasfassaadid.

4. Läbipääsusüsteemid. Tänased läbipääsu- ja turvasüsteemid on aegunud ning ebamugavad. Inimestel on taskutes mitmed plastkaardid, kiibid, inimesed sisestavad koode. See on eilne päev, mis kestab tänaseni. Ei ole kaugel aeg, kui isikuid tuvastatakse reaalajas ja sissepääs on tagatud nutiseadme ja biomeetriliste andmete kokkusobivuskoodiga. Piltlikult öeldes – kui tuvastatud inimese taskus või randmel on temale kuuluv tuvastatud nutiseade, avanevad vajalikud uksed tema ees ise. Sama loogika puudutab ruumide valvestamist, kliimarežiime ja muud.

Edasi võib mõelda juba ärihoonete osade või sõlmede 3D-printimisele, uuetele materjalidele, hoonete taaskasutusele ja hoonete eluea lühendamisele maksimaalse funktsionaalsuse saavutamiseks. Aga see juba kaugem tulevik.

Ärihoonetel kolm erinevat eluiga

Kui eluhoonete ekspluateerimise iga arvestatakase aastakümnetes ja kõik me teame, et näiteks Mustamäe paneelmajadel on best before (parim enne – toim) juba üle, on ärikinnisvaras arvestuslikke perioode rohkem. Lihtsustatult on pilt järgmine.

1. Kõige lühem investori jaoks oluline periood on ärihoone tasuvusperiood, ehk mitme aasta jooksul katab laekuv üürivoog hoone maksumuse. Eestis on A-klassi hoonetel tavapärane tasuvusaeg ligikaudu 15 aastat.

2. Põhjaliku renoveerimise (Capital Expenditure või lühendatult CapEX) vajaduse tähtaeg. See on hetk, millal peaks ümber ehitama fassaadi ja uuendama tehnosüsteemid. Renoveerimise tähtaeg võib langeda kokku tasuvusajaga, aga ei pruugi. Pigem on see sõltuvuses ehituskvaliteedist ja turutrendidest ehk saabub 15-25 aasta möödudes.

3. Konstruktiivosade arvestuslik eluiga. Monoliitbetoonist karkasskonstruktsioonide puhul loetakse selleks 50 aastat. Reaalselt peaksid armeeritud betoonkarkassid kestma aastasadu.

Mõeldes atraktiivsusele tulevaste põlvkondade silmis ei ole mõtet keskenduda tehnilistele lahendustele, kuna ehitustehnoloogiad muutuvad korduvalt juba ühe põlvkonna eluajal ja võimalik, et praegused lahendused ehitatakse juba meie nähes korduvalt ümber. Pigem omab kinnisvaras tähendust klassikaline faktor ehk asukoht. Olenemata riigist, ajastust või asumi suurusest on mereäärsed kinnistud kesklinnas ikka ja alati hinnas.

Täna arendamisel olevatest projektidest, mis on ka 100 aasta pärast kuumad-kuumad, tooksin välja ribaklastri kooseisus Porto Franco – Linnahall – Noblessner. See multifunktsionaalne mereäärne ärikeskkond vastab minu hinnangul kõigile tingimustele, et olla ajalooline hinnatud koht äriks ja ka elamiseks. Need tingimused on asukoht uues südalinnas, vanalinna lähedus, meri ja jahtklubid – olemasolevad ja loodavad, head transpordiühendused igas suunas, suur jalakäiate ala, meretranspordi reisiterminalid, Baltimaade suurim konverentsikeskus, kultuuriasutused jms.

Moodsas majas püsib pea selge

Tõepoolest, madalamate lisakuludega hoonetes on reeglina kõrgemad üürihinnad. See on tingitud asjaolust, et sellised hooned on uuemad ja ehitatud kaasaegsemate tehnoloogiliste lahendustega, mis teeb ehitushinna kõrgemaks. Üürniku jaoks võib kulu jääda kokkuvõttes samaks, aga näiteks mürasummutavad ja UV-vastased kolmekambrilised lamineeritud pakettaknad tagavad vaikse töökeskkonna ning kaitsevad päikesekiirte eest kesksuvel ja põhjatuulte eest südatalvel. Moodsad ventilatsioonilahendused töötavad vaikselt ja loovad piisava õhuvahetuse, tänu millele püsib töötajate pea mõttetöö tegemiseks selge päeva lõputundideni. Üldine uute hoonete õhkkond, mille loovad muuhulgas üldkasutatavate ruumide vaated, fuajee, liftid ning kohvikud-restoranid, motiveerib inimesi seal töötama, motiveerib kliente sinna tulema. Mõni ekstra euro ruutmeetri kohta suudab inimeste motivatsioonis teha imesid. Ja personali motivatsioon on teadagi üks kolmest vaalast ettevõtte edu kontekstis.

Ostuotsus kipub olema subjektiivne

Otsus büroopinna ostmise või üürimise kohta ei tulene minu hinnangul mitte kinnisvara objektiivsetest karakteristikutest, vaid ikkagi ettevõtte subjektiivsetest faktoritest, millistena võib nimetada tegevusala, ettevõtte suurust, kapitali päritolu, konkurentsi turul jms. Tõepoolest, näiteks Novira Capital on olnud julge uue aja teerajaja müügiks pakutavate büroopindade turul. See uus trend on mõjutanud kinnisvaramaastikku, lisanud paindlikkust, uusi võimalusi ja raputanud nii mõnegi suure üürileandja mugavustsoonist välja. Samuti on uute büroopindade müük mõjutanud positiivselt kinnisvarainvesteeringute turgu ja meelitanud sellesse segmenti erineva kaliibriga investoreid.

Tagasi- ja sisserändajad kasvatavad elanikkonda

Eesti vananev elanikkond on olnud viimase 20-aasta trend. Olen optimist ja usun, et oleme praeguseks sellest üle saamas. Põhjendan järgnevalt. Paljud noored inimesed on pärast välismaal elatud aastaid Eestisse tagasi tulemas. Minu suhtlusringkonnas on mitu sellist noort peret. Välismaal immigrandi staatuses elamine ei ole eestlase jaoks enam nii atraktiivne kui kümme aastat tagasi. Perepoliitika muutub positiivses suunas, lastele mõeldakse järjest rohkem. Elu Eestis on hea ja turvaline, ning mis peamine - elatustase paraneb iga aastaga. Ei maksa unustada ka tõusvat immigratsionisurvet, mis kinnisvaraäri kontekstis on käsitletav ikkagi ülimalt positiivse faktorina. Prognoosin, et paarikümne aasta pärast elab Eestis rohekm inimesi kui praegu, seda nii paraneva sündivuse kui ka näiteks lähivälismaalt nagu Soomest, Ukrainast, Venemaalt ja Valgevenest, aga ka Aasiast või mujalt tulnud inimeste arvelt.

Bürootrendide kokkuvõte ilmus 19. detsembri Äripäevas. Loe teisi täismahus avaldatud ärikinnisvara asjatundjate arvamusi trendidest ning Tallinna üürihindadest siit: 

- Pehmed väärtused ja madalad kulud (elu- ja ärihoone LAEV arendaja Kalev Raidjõe);

- Võiks ehitada nullenergia-hooneid (Ober-Haus ASi hindaja ning analüütik Rain Rätt);

- Trendikas büroo – värbamisargument (RE Kinnisvara äripindade konsultant Henno Viires);

- Büroodel suund linnasüdamest välja (ärikinnisvara ekspert Vivika Simmo).