Kuidas abielus olles oma vara müüa?

Kinnisvara müümisel või omandamisel vaadatakse tihti asukohta ja hinda ning kiputakse ära unustama detaile, mis võivad oluliselt mõjutada tehingu toimumist või toimumata jäämist.

Selle aasta jaanuarist hakkas kehtima seadusemuudatus, mis puudutab abikaasade lahusvara. Seadusemuudatuse kohaselt tuleb abikaasal tema lahusvaraks oleva kinnisvaraga teatud tehinguteks saada abikaasa nõusolek," selgitas advokaadibüroo Eversheds Ots&Co advokaat Lennart Oja. „Nõusolek tuleb saada samuti olukorras, kus kinnisvara on pere eluase või kui seda kasutab ka vara mitteomanikust abikaasa.“

Kui abikaasa teeb tehingu ilma teise abikaasa nõusolekuta, on tehing üldjuhul tühine, lisas Oja.

Oluline on teada, et see piirang kehtib kinnisvara puhul, mis on omandatud peale kõnealuse muudatuse jõustumist, st selle aasta algust. Enne seda kuupäeva abikaasa lahusvarasse omandatud kinnisvaraga tehingute tegemiseks ei tule teiselt abikaasalt endiselt nõusolekut küsida.

„Teise abikaasa nõusolekut nõuab seadus näiteks müügi, kingi, vahetuse, hüpoteegi või ka servituutide (teiste isikute kasutusõigused) seadmisel. Samuti käib siia alla üürile või rendile andmine ning nende lepingute lõpetamine,“ sõnas Oja. Tema sõnul tuleb tegelikus elus iga üksiku tehingu korral kontrollida teise abikaasa nõusoleku vajadust.

Oja lisas, et iseenesest on seadusemuudatuse eesmärk hea ja õige – perekond ning eelkõige lapsed vajavadki kaitset ja kindlust. „Teisalt tekitab muudatus omajagu peavalu ja ebaselgust ning kahandab tehingu teise poole, ostja või näiteks hüpoteegipidaja, jaoks kinnisvaratehingu usaldusväärsust,“ märkis ta. „Tõenäoliselt suurendab muudatus ka kohtuvaidluste arvu.“

Tee mõisted selgeks

„Inimesed kasutavad mõisted ühis- ja kaasomand vaheldumisi ja üksteise võidu,“ rääkis LVM Kinnisvara kinnisvaramaakler Ingmar Saksing oma kogemusest.

Definitsiooni mõistes on tema sõnul lihtne printsiip, mida silmas pidada:  ühine tähendab seda, et sisuliselt kaks inimest võrdub üks. "Ühisomand ei tähenda tänapäeval ainult seda, et tegemist on abieluvaraga, vaid uue seaduse valguses võib ühisomandis olla vara, mis kuulub neljale-viiele inimesele,“ selgitas Saksing. Kui üks osa ei soovi vara müüa, siis tuleb kohtus taotleda ühisomandi lõpetamist.

Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütiku Risto Vähi sõnul peavad müüjad mõistma, et sellise vara puhul tuleb enne paberid korda ajada. „Enamasti on siis müüja poolel rohkem kui üks isik ning seega on müügiks vajalik kõigi aktsept,“ võttis Vähi kokku pärandvara, ühisvara ja lahusvara müügi.

„Kui lahutatud abikaasad näiteks müüvad ühisvara, on nad mõlemad müüjad, kui aga on kaasomandis korter, siis võib teistel majaelanikel olla näiteks eelisostuõigus ning protsess sõltub sellest, kas on seatud notariaalne kasutuskord või mitte,“ tõi Vähi näite. Ta lisas, et ühtset reeglit ei ole, aga alati peab müüja selgeks tegema, milline on tema situatsioon ja millised paberid tuleb enne müügiprotsessi korda saada.

Parim vahend üllatuste vastu on selgus. „Selguse pinnalt saab omakorda teha kaalutletud otsuseid, mis tagavad soovitud tulemuse,“ sõnas Oja. „Seega tuleks alati enne tehingut luua selge ja täielik arusaam võimalikest õiguslikest tagajärgedest ning soovimatuste vältimise võimalustest.“

Mida teha, et ebameeldivaid tagajärgi vältida?

Advokaadibüroo Eversheds Ots&Co advokaat Lennart Oja:

Omaniku jaoks on parim lahendus abieluvaraleping, milles sõnastatakse, et ühe abikaasa lahusvaraks oleva kinnisvaraga tehinguteks ei ole teise abikaasa nõusolekut tarvis.

Kui ühele abikaasadest kuulub kinnisvara, mida kasutab pere, siis tuleks abikaasadel nö avatud kaartidega rääkida selgeks, millised on kummagi poole arusaamad ja soovid kinnisvara kasutamisest. Avatud suhtlemisega saab luua selguse ning leppida kokku, kuidas ja millistel tingimustel kinnisvara kasutatakse. Kindlasti tuleks kokkulepe fikseerida nõutud vormis, sest muidu ei pruugi see soovitud tagatist anda.

Muidugi saab omaniku abikaasa ka pärast tehingu sõlmimist selle vastava avaldusega heaks kiita - seda aga alles pärast seda, kui tehing on tehtud.

Tasub teada

Lahusvaraks loetakse enne abielu ja peale abielu lõppemist omandatud vara, samuti kingi või pärandina saadut. Alates 1. jaanuarist hakkas varaühisuse varasuhtes kehtima seadusemuudatus, mille kohaselt tuleb abikaasal teatud tehingute puhul oma lahusvaraks oleva kinnisvaraga saada abikaasa nõusolek.Oluline on teada, et see piirang kehtib kinnisvara puhul, mis on omandatud pärast selle aasta 1. jaanuari.Abikaasa nõusolekut pole vaja näiteks siis, kui abikaasad on selle abieluvaralepingus kokku leppinud.