Aavo Kokk Merekindluses rentnike puudust ei pelga

Patarei Merekindluse n-ö mereäärne linnasüda peaks valmima aastaks 2026. Küsimuse peale, kui optimistlik on arendaja, et see Tallinna mõistes väga suur arendus endale ka piisavalt rentnikke leiab, kirjeldas Kokk vastuseks, et seoses COVID-iga oldi sunnitud plaane üksjagu ümber tegema. Kui algselt oli projekti ka hotell sisse kavandatud, siis nüüd piirdutakse siiski vaid büroode, elamispindade, restoranide ja meelelahutusasutustega.

Kokk näeb vaimusilmas väikest mereäärset linnakest, kus kõik on olemas, ja nendib, et huvipuuduse üle praegu kurta ei saa. Probleemi näeb ta pigem selles, kuidas n-ö vanasse kehasse uut sisu sobitada. Suund ongi võetud meelelahutusele ja külastajate hordidele ning ka üürnikena on eelistatud pigem kohad, kus käib palju rahvast.

Kuna Tallinn endiselt kasvab, ei saa öelda, et Tallinn oleks justkui valmis saanud. Linna tuleb inimesi juurde, varasemalt 5000, viimasel aastal 3000 inimest aastas, ja iga lisanduv inimene tähendab 15 ruutmeetrit büroopinda, nii et pinda on juurde tarvis kindlasti. Samuti on liikuma hakanud ettevõtteid – mõnel pool ei taha töötajad enam n-ö põllu peal tööl käia, vaid tahavad kesklinna kolida, mõni ettevõte kasvab nii kiiresti, et kesklinn ei paku talle enam mingeid võimalusi. Seda hirmu, et hoone endale rentnikke ei leia, Kokal ei ole.

Ehkki piirkond ei hakka rendihindade mõttes olema odavamate killast, räägib Kokk, et püütakse leida tasakaalu. Kui hoones on palju restorane, ei piisa vaid sellest, et ümberkaudsete büroode töötajad neile käivet teevad. Selleks, et meelitada ligi palju rahvast, tehakse ka pindu, kus üürimäärad on märksa soodsamad. Meeskonna põhieesmärk ongi nuputada, kuidas muuta keskkond hästi elavaks ja ristteid tekitavaks.

Et maja täis saada, tuleb lõppkokkuvõttes teha umkaudu sadakond rendilepingut – Rottermannis on nt 150, suurusjärk jääb umbes samaks. "Sellise hulga üürnikega teki juba linnak, tekib sotsiaalne dünaamika," kirjeldab Kokk ja nimetab võimaliku läbiva teemana tulevaste äride hulgas korraldamist – olgu see siis sündmuste, koolitundide vm korraldamine. Restoranidest üürnikega võiks lepinguid sõlmima hakata juba homme – huvilised on olemas, läbirääkimised on peetud, aga arendusmeeskond veel mõtestab, kuidas kujundada oma sisehoovi, et igaüks ei oleks oma terrassiga oma kindlal pinnal, vaid et kohast kujuneks nagu linnatänav, kus linnavõim ehk maja peremees kõike reguleerib.

Võimalike ohukohtadena nimetab Kokk nt ehituse maksumust ja tehnoloogilisi küsimusi: "Paekivi on ehitusmaterjalina poorne ja võtab vee sisse ning tsaari ajal ei mõistetud teha hüdroisolatsiooni nii nagu tänapäeval. Esimene korrus on vaja kuivaks saada ja selle tarbeks paneme oktoobris sinna kütte. Vaatame, mismoodi ja mis vahenditega me sealt niiskuse välja saame."

Seoses COVID-iga on neid, kes väidavad, et büroopinda kui sellist pole enam vaja niisuguses mahus kui varem - 15 ruutmeetrit inimese kohta. St kui sul on 100 töötajat, siis sa ei vaja enam 1000-1500 ruutmeetrit kontoripinda, piisab poole vähemast, ja ka see peab olema teise funktsiooniga – mitte töökohtade, vaid koosoleku- ja ühistööalana. Pigem tuleks kodusid kodukontori jagu suuremaks ehitada, toob saatejuht Hando Sinisalu esile.

Kokk nõustub, et toimumas on suur mitmekesistumine – on ettevõtteid, kes leiavad, et saavad nüüd poole väiksema büroopinnaga hakkama, sest inimesed on kodus, ja on ka neid, kes on vabaks jääva ruumipinnaga rahul, aga väga palju ehitatakse büroosid ka ümber. Tulevad nt privaatsed telefoniruumid, tiimiruumid ühistööks, aga tõenäolised n-ö masstöötajatega töökohad (nt riigiasutused, kus on paarsada töötajat ja ametnikutöö) hajuvad kodudesse. Samas pole Koka sõnul olnud Rottermannis ühtki üürnikku, kes oleks tahtnud pinda vähendada, pigem on neid, kes tahavad suurendada. Aga Rotermanni kvartal on muidugi linna südames.

COVID-i kriis on paljastanud nõrga kohana, et kohalikul linnakodanikul ei ole vanalinna eriti asja, kogu äri ja pakutavad tegevused on suunatud turistidele, kohalikul on teistsugune maitse ja ettekujutus õiglastest hindadest, arutleb Sinisalu. Koka sõnul on see enamiku maailma suurlinnade trend ja kirjeldab olukorda Londonis ja teistes suurlinnades, kus võrreldes pandeemiaeelse ajaga käib vaid 60% varasemast inimeste hulgast, seega kriis tõepoolest mõjutab. Kinnisvarahinnad samal ajal aga aina tõusevad ja Helsingiga samale tasemele jõudmine tuleb järjest lähemale.

Lõpetuseks nimetab saatejuht Koka peatset ülesastumist Äripäeva ja Kinnisvarauudiste ärikinnisvara halduse konverentsil. Mõistagi on ventilatsiooni tagamine ja õhuvahetuse korraldamine koolides aeganõudev ja kallis projekt, ent Sinisalu meenutab aega, mil koolis tehti vahetunni ajal lihtsalt aknad lahti – kas see tänapäeval ei oleks võimalik?

Kokk nõustub ja kinnitab, et tuulutamine ongi parim viis ventileerimiseks. Paraku nõuavad Euroopa ja ka Eesti karmimad regulatsioonid hoonetele teatavat energiaklassi, kuid akent avades seda ei saavuta. Praegu püütaksegi ehitades saavutada sobivat energiaklassi, säilitades samal ajal võimalust aknaid lahti teha.

Koka sõnul tuleks silma peal hoida kahel projektil: esiteks arendavad Rainer Nõlvak ja Hannes Tamjärv individuaalseid, väga vaikselt töötavaid ventilatsiooniagregaate, mis sobivad just ühte klassiruumi. "Kui sul üldse ventilatsiooni ei ole, tasub seda kaaluda, see on väga tõhus ja odav ning huvitav ärimudel, "soovitab Kokk. Teisena nimetab ta väga hästi töötavaid CO2-andureid, mis mõõdavad ka õhuniiskust ja temperatuuri. Seda jälgides saab ruumi kasutaja teha otsuse, millal tuulutada.

Juttu oli ka majandusliku ebavõrdsuse suurenemisest ja selle mõjust kinnisvaraturule. Kuula saatejuht Hando Sinisalu raadiointervjuud Aavo Kokaga siit: