Eesti Pank: milliseid ohumärke investeerimisel näeme?

On oodata ka seda, et vanemate hoonete tühjenemine halvendab kinnisvaraomanike laenuteenindusvõimet. Täpsemalt räägib majanduse hetkeolukorrast ja ohumärkidest Eesti Panga ökonomist Kaspar Oja Ärikinnisvarasse investeerimise konverentsil.

Eelinfona vastas konverentsi Ärikinnisvarasse investeerimine 2018 programmijuhi Lisandra Treimanni küsimustele Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna juhataja Jaak Tõrs.

Eesti Pank teavitas hiljuti lisapuhvrite kehtestamisest kahele kommertspangale, Luminorile ja LHV-le. Miks oli vaja nende pankade kapitalipuhvreid tõsta ja kuidas kapitalipuhvrid pankade laenuandmise isu jahutavad või hoiustajaid kaitsevad?

Süsteemselt olulise krediidiasutuse puhvri eesmärk on suurendada süsteemselt oluliste turuosaliste toimekindlust, mitte jahutada pankade laenuandmise isu. Kõik pangad, mille turuosa on erinevate tegevuslõigete põhjal hinnates suurem kui 3,5% on süsteemselt olulised. Lähtuvalt nende suurusest kehtib neile süsteemselt olulise panga kapitalipuhvrinõue. Luminor on uus pank ja seetõttu sai puhvrinõude kehtestada alates sellest aastast. LHV pank on suurendanud enda turuosa ja seega suurenes vastavalt ka kehtestatud puhvrinõue.

Kuidas mõjutab ehitus- ja kinnisvaraturgu see, et valitsus otsustas hiljuti muuta investeeringute struktuuri ja panustada betooni asemel rohkem hoopis IT-arendustesse?

Selline muudatus vähendab ehitus- ja kinnisvaraturu ülekuumenemise riske.

Olete hoiatanud eraisikute liiga aktiivse laenamise eest, kuigi ka inimeste sissetulekud on kasvanud ning võlakoormus on siiani kontrolli all. Kui otsest ohtu ei ole, miks pidi just praegu hoiatama?

Majapidamiste pangalaenud ja liisingud on aastaga kasvanud suhteliselt kiiresti ehk ligi 8%. Võlakoormus ei ole veel suurenenud, sest ka sissetulekud kasvavad kiiresti. Ettevaates, praegune kiire palgakasv ei pruugi kestma jääda ning seda arvestades võib võlakoormus hakata kasvama. Praegust laenukäitumist iseloomustab see, et majapidamised võtavad sissetulekute suhtes suuremaid laene ehk nende laenuteenindamisega seotud kulu sissetulekute suhtes kasvab. See tähendab, et kui tulevikus majanduse või laenuturu olukord muutub, on majapidamistel vähem ruumi uue olukorraga kohanemiseks.

Mida mõtles keskpank sellega, kui rääkis võimalusest eluasemelaenude tingimusi karmistada? Kui karmiks need siis muutuda võivad, kui laenuvõtja poole pealt vaadates on need niigi juba megakarmid?

Eesti Pank on kehtestanud nõuded, mille järgi esiteks eluasemelaenud tähtaeg võib olla kuni 30 aastat. Teiseks, majapidamise laenude ja liisingute põhiosa ja intressimaksete kogusumma peab olema alla 50% netosissetulekust ja kolmandaks, eluasemelaenude puhul võib laenusumma olla kuni 85% tagatise väärtusest. Teatud ulatuses võivad pangad teha etteantud piirmäärade suhtes erandeid. Samas ei ole erandite tegemise võimalust väga laialdaselt kasutatud, mis näitab, et üldine laenupraktika ja seatud tingimused on üldjoontes kooskõlas. Ettevaatavalt võime neid nõudeid muuta ehk piirata majapidamise võlakoormust ja nõuda eluasemelaenu suuremat tagatust.

Kus peaks olema maksimaalse laenusumma ülemine piir eraisiku jaoks?

Eesti Pank on kehtestanud nõude, et majapidamise laenude ja liisingute põhiosa ja intressimaksete kogusumma peaks olema alla poole laenuvõtja netosissetulekust. Kuigi konkreetse laenuotsuse teeb laenu väljastav pank, peaks laenuvõtja arvestama ka võimalusega ja seega väikse puhvriga, et madalate intresside aeg võib ühel hetkel läbi saada ja laenuraha enam nii odav ei ole, kui täna.

Kuidas suhtute kinnisvaraarenduse rahastamisse ühisrahastusplatvormide abiga?

Enamus kinnisvaraarendusi rahastatakse pangalaenudega ja ühisrahastusplatvormide osakaal on väike. Erinevate projektide rahastamisel ühisrahastusplatvormide kaudu on oluline teadvustada sellega kaasnevaid riske.

Kuidas võib Eesti kinnisvaraturgu ning pangandussektorit mõjutada üürnike kolimine uutesse ärihoonetesse ning vanemate hoonete vakantsuse kasv?

Vanemate hoonete omanikke ja neid rahastanud panku võib klientide liikumine uutesse büroohoonetesse kindlasti mõjutada. Tõenäoliselt võib mõni omanik seetõttu sattuda raskustesse ja võib halveneda tema laenuteenindamisvõime.

Kui Rootsis asuvad pangad kinnisvara hinnalanguse tõttu laenukraanid kinni keeravad, kui kiiresti jõuab selle mõju Eestisse?

Juhul, kui Rootsi kinnisvaraturust tulenevad riskid realiseeruksid, võivad emapangad tõesti vähendada Eestis tegutsevate tütarpankade või filiaalide rahastamist ning see võib juhtuda kohe, kuna pangagruppide likviidsuse juhtimine toimub tsentraalselt.