Intervjuu müüjaga: täpne kosilaste arv olgu saladuseks

Alates 2011. aastast Tallinna Postimaja ümberehitust ja möödunud aasta sügisest hoone müüki korraldanud Catella Corporate Finance tegevjuht Aavo Kokk vastab kinnisvarauudised.ee küsimustele.

Kui palju kosilasi Postimajal kokku käis?

Ma ei oska isegi öelda kui palju. Läbi aegade ikka päris palju. Eestis on vähemasti 10 kinnisvaraettevõtet, mis suudaksid soovi korral osta 30 miljonit eurot maksvaid maju. Kõik need kindlasti kaalusid ka Postimaja ostu. Lisaks oli mitmeid investoreid, kellel Eestis veel vara ei ole. Eks ikka seepärast, et Postimaja on nii prominentsel ristmikul.

Kui mitme huvilisega pidasite läbirääkimisi?

Me ei tahaks siin detailidesse minna. Mida vähem teatakse, kuidas Catella läbirääkimisi peab, seda lihtsam on meil edaspidi läbirääkimisi pidada :). Aga nagu ikka - kunagi ei ole mõistlik ainult ühele võimalikule ostjale panust teha.

Mille üle ostuhuvilised peale hinna veel kauplesid?

Postimaja puhul on oluline asjaolu, et maja saab laiendada. Otsisime ostjat, kes seda võimalust vääriliselt hindaks ja hinnastaks. Muidu oli kauplemine nagu kinnisvara tehingute puhul ikka - mis on müüja kohustused ja mis on ostja kohustused.

Kas oli midagi, mida tuli enne tehingusse jõudmist veel korda ajada ja kui, mis see oli?

Väiksemate kinnisvaratehingute puhul ostetakse maju (sageli – toim) sellistena, nagu need on ehk ostja ise otsustab pärast tehingut, mida ta majas teeb ja mida mitte. Suurte tehingute puhul korrastab müüja alati maja ja pabereid ehk valmistab hoonet müügiks ja üle andmiseks ette. Alati on siit-sealt mõned allkirjad puudu, mõned hooldustööd tuleb plaanilisest varem ära teha jms. Kokkuvõttes palju pisiasju, aga väärt ära teha, et head hinda saada.

Mis sai teistest CA i Estland AB kinnistutest, millised neist on praeguseks müüdud?

Teisi CA i Estland kinnistuid ja hooneid majandame edasi. Igal pool on võimalus tulusid parandada ja üüripinda juurde ehitada. Kas need ka müüakse, see on omanike kommenteerida. Catella töö on hoolitseda, et nende varade väärtus kasvaks.

Kuidas suhtub Postimaja ja Coca-Cola Plaza ühendamise plaanidesse Tallinna linnaplaneerimise amet?

Seda peab nende käest küsima. Tallinna linn on astunud linna peatänava projektiga muljetavaldavaid samme Narva maantee ja Pärnu maantee ümberplaneerimiseks ning linnasüdame paremaks merele avamiseks. Kuna Postimaja ja Coca-Cola Plaza jäävad selle planeeringuala keskmesse, jälgib linnaplaneerimise amet kõiki arenguid muidugi tähelepanelikult. Korraldasime Coca-Cola Plaza omanikega arhitektuurikonkursi kahe hoone vahelise ala täisehitamise lahenduste saamiseks ning hää oli tõdeda, et konkursi žüriis lõid kaasa ka linnaplaneerimise ameti inimesed.

Kui palju tuleb laienduse ja ümberehitusega Postimajale juurde üürile antavaid ruutmeetreid ja parkimiskohti?

Täpseid numbreid ei oska praegu keegi öelda. Arhitektuurikonkursilt on selgumas üldine kontseptuaalne lahendus, täpsem projekteerimine alles järgneb. Usutavasti on suurusjärk 8000 m2 üürileantavat pinda. Aga võib tulla ka rohkem. Küll ma ei usu, et parkimiskohti lisandub. Selleks ei ole lihtsalt vajadust, kuna kesklinnas on väga palju parkimisvõimalusi juba praegu. Olgu siin nimepidi üles loetletud Rotermanni maa-alune parkla, Viru Keskuse parkla, Ahtri tänava parklad, Rävala parkimismaja ja Rävala puiestee maa-alune parkla, kuid kesklinnas saab parkida ka mujal.

Kuidas plaanib Postimaja kaubanduskeskus konkureerida Porto Franco, Nautica ning lähiaastatel uuendatava Viru keskuse ja uue Tallinna Kaubamajaga?

Aeg näitab. Kinnisvara puhul on olulisim asukoht. Minu teada ei ole Tallinnas ühtegi teist ristmikku, mis ligilähedaseltki konkureeriks jalakäijate liikluse mahult Narva maantee, Hobujaama, Laikmaa ristmikuga.

Milliseid turundusvõimalusi kesklinna kaubanduskeskustel praegu näed? Kuidas keskused saaksid üksteisest rohkem eristuda?

Äärelinnades olevaid kaubanduskeskuseid peaksime nii täna kui edaspidi vaatlema kui omaette hooneid, kuhu minnakse spetsiaalselt ja kus peab olema poodide, sööklate ja lustimise õige kooslus. Kesklinnas on asi teistmoodi. Seal liiguvad inimesed mööda tänavaid ja astuvad sisse mitmetesse majadesse. Kesklinna kaubamajade ühine huvi on linnaruum, mis meelitab linnas jala käima.

Mida võiks ehitada sellele kinnistule, kus asub praegu bussiparkla ja mille kohta veel mõni aasta tagasi räägiti, et sinna tuleb samuti kaubanduskeskus, ankurüürnikuks Prisma?

Praegu on Tallinna linn nii palju mere poole arenenud, et sellele kinnistule võib ehitada ükskõik mida - kontoreid, kaubandust, kortereid. Seni ei ole sinna midagi rajatud sellepärast, et ühteaegu tuleks linnale tasuta välja ehitada maa-alune bussiparkla. See lisakulu muudab ka muu kinnistu arenduse võimatuks.

Minu meelest peaks Tallinna linn kesklinna bussiliikluse põhimõtteliselt ümber korraldama, loobuma kesksetest bussiterminalidest ning kavandama kesklinna läbivad bussiliinid. Praegune kesksete terminalide loogika hakkab ka takistama linna peatänava projekti.

Kuidas kinnisvaraomanikud peaks kohanduma sellele, et kinnisvara kasutajate ärid ja vajadused muutuvad, sh hooneid ei saa kasutada enam nende algses funktsioonis, kuid me ei tea veel päris kindlalt, millised on üürnike lähema aastakümne soovid ning vajadused, nende valmisolek end konkreetse asukohaga viieks ja rohkemaks aastaks siduda?

See on üsna ilmne, et teatud aja tagant tuleb hooneid ümber ehitada. Ja seda ju ka tehakse. Alates 2015. aastast kehtib Eestis ka uuendatud ehitusseadustik, mis võimaldab hoonetele ettenähtud funktsiooni vabamalt muuta ning vähemasti Eesti suuremates linnades on linnaplaneerimise ametnikud hakanud päris hästi tajuma, kuidas neid võimalusi taktitundeliselt kasutada.

Millist rolli näed tuleviku äri- ja linnakeskkonna kujundamises inimestel, kes tegelevad praegu kinnisvaraga kas maakleri, nõustaja, konsultandi või mõnd teist sarnase sisuga ametinimetust kandes?

Eks nad kõik ühel või teisel moel osalevad juba praegu linnakeskkonna kujundamises. Vaatame kasvõi Kalamaja piirkonna arengut Tallinnas. Linn ajab oma projekte, iga arendaja ajab oma projekti, iga ekspert müüb oma teenust ning ega liiga palju koordineerimist ju ei ole. Ometi on mingi ühine taju, mis see Kalamaja õhkkond umbes on ning individuaalsed tõlgendused on tekitanud üsna harmoonilise terviku.

Mis on kinnisvara vahendaja jaoks praegu kõige raskem, kuidas neid raskusi tehingusse jõudmiseks ületad?

Iga tehing on erinev. Mõnikord on probleemiks müüja seatud liiga kõrge hind, mõnikord hindavad pangad vara riski liiga suureks ja annavad vähe laenu, mõnikord on hoone seisukord vilets, mõnikord on üürilepingud liiga lühikesed jne.

Eks iga investor langetab oma otsused ise. Meie töö on kinnistute ning hoonete puhul õigesti ja õiglaselt kõik olulised asjaolud selgesti kirja panna. See on natuke nagu hea majandusajakirjaniku töö - ka meie jutustame äridest lugusid. Ainult, et meie lood on pikemad, detailsemad ja meil on palju vähem lugejaid :).

Milliseid arenguid ootad maailmamajanduses ja kinnisvaraturul aastal 2018?

Maailmamajanduses näeme igal pool majanduskasvu ja see toob kaasa hindade kasvu. Kuna rahamahud kasvavad, otsitakse jätkuvalt võimalusi, kuidas raha teenima panna. Nii toidetakse ka kinnisvaraturgu. Kuni investeeritakse kohtadesse, kus inimeste arv kasvab, on kõik üsna mõistlik. Kui hakatakse investeerima sinna, kus inimesed ei käi, saab varsti palju nalja.