Deloitte: büroopindade ülepakkumine on ajutine nähe

Tavapärase 20 000–25 000 ruutmeetri asemel on Tallinnas viimase aasta jooksul turule tulnud 70 000–80 000 ruutmeetrit moodsat büroopinda, käesoleval aastal on lisandumas veel 40 000–50 000 ruutmeetrit. Ennustada suudetust kordades kiirem juurdekasv põhjustab vakantsusi ja tekitab hinnasurvet kontoripindade välja rentijatele.

Deloitte Advisory nõustaja Vitali Kõllometsa sõnul on ülepakkumisest peamiseks põhjuseks büroopindade turu astmeline iseloom.

“Ütleme, et turul tegutseb näiteks kümme arendajat. Teatud hetkel märkavad kõik, et kontoripinda napib ja seda võiks turul rohkem olla. Mõte uusi hooneid rajada tuleb arendajatele pähe üsna ühel ajal, kõik hakkavad planeerimisega tegelema ning ehitama. Pakkumine suureneb järsku hüppeliselt. Seejärel mõistetakse, et ehitatud on liiga palju, tekivad vakantsused ja hakatakse ootama ning olukorda seedima. Mõne aasta jooksul muutub uute pindade pakkumine oluliselt väiksemaks. Aja jooksul tuleb üürnikke juurde, eeldusel et luuakse juurde kõrgema lisandväärtusega töökohti. Arendajad vaatavad taas, et võiks midagi juurde ehitada ning tsükkel kordub jälle,” kirjeldas Kõllomets seaduspärasust. “See ei ole ainult Tallinna või Eesti eripära, igal pool maailmas on see nii.”

Arenduste peatamine on kulukas

Tema sõnul aitavad vabade pindade teatud ajahetkedele koondumisele kaasa uusehitise kavandamisele ja projekteerimistöödele ning vajalike kooskõlastuste saamisele kuluv suhteliselt pikk aeg. “Uusehitise kavandamisele võib kuluda mitu aastat. Juba ehitama hakanuna on seda protsessi aga suhteliselt kulukas peatada,” märkis Kõllomets.

Nõustaja sõnul tekitab teatud määral pingeid büroohoonete turul ka asjaolu, et üürnikud on sageli kiirelt arenevaid ja kaasaegseid põhimõtteid järgivad ettevõtted, kuid arendajad on konservatiivsemad. “Arendajad on sisuliselt ehitajad ning keskenduvad pigem hoonete ehitamisele kui üürnike ajas muutuvatele nõudmistele lahenduste otsimisele,” ütles Kõllamets.

Vaatamata järjest populaarsemaks muutuvatele kaugtöö võimalustele ei näe Kõllomets lähiaastatel ette büroopindade nõudluse olulist vähenemist. “Inimesed tahavad endale kindlaid töökohti. Kodus ärgates ja lihtsalt kohvi võttes ei pruugigi töötuju tulla. Suurem osa töötajaid tahaks endiselt keskkonda vahetada ja kuhugi minna, kus saaks kolleegidega tööprobleeme arutada.”

Tema sõnul tasub tööandjatel mõelda mitte tavapäraste kontorite kaotamisele, vaid töötajatele parema keskkonna loomisele, näiteks täiendavate mugavuste pakkumise või lõõgastumise ja meele lahutamise võimaluste näol.

Kontoripinna vajadus sõltub peaga töötajatest

Kui palju kontoripinda tulevikus vaja läheb, sõltub sellest, millist tüüpi töötajatest Eesti tööturg koosneb. “Arendajad räägivad, et vaadake, Stockholmis on ühe elaniku kohta ligikaudu kaheksa korda rohkem büroopinda. On küll, aga vaatama peaks hoopis tööjõuturu struktuuri: kui palju üldse kontoritöötajaid vaja on. Keskmine töötaja Stockholmis on kontoriinimene, kes töötab paberi või iPadiga ja mõtleb välja kõrge lisandväärtusega tooteid, keskmine Eesti töötaja on aga pigem tehasetöötaja, kes teeb tööd kätega. Muutusi kontoripindade turul tingivad eelkõige muutused majanduse struktuuris,” selgitas Kõllomets.

  Uuringutele ja turuanalüüsile tuginedes võrdleb Deloitte  Eesti partner ja vandeaudiitor Veiko Hintsov 10. veebruaril toimuval Äripäeva Kinnisvarakonverentsil peamisi kinnisvaratrende Euroopas, Põhjamaades ja Baltikumis trendidega Eesti ärikinnisvara turul. Kuhu liiguvad investorid? Millised turud on atraktiivsemad? Mida näitavad rahvusvahelised analüüsid Eesti kinnisvaraturu potentsiaali kohta? Vaata Kinnisvarakonverentsi programmi SIIT.

Autor: Eva Kiisler, ehitusväljaannete juht