Kas ärikinnisvara turul saabumas ühe arengutsükli lõpp? 

Kinnisvaraturu tsüklid on pikad ja ärikinnisvara tsükli tõusud ja langused liiguvad elukondliku kinnisvara arengutest 1-2 aastat tagapool. Tsükli alguses pakub rohkem võimalusi eluhoonete arendus. Lisanduvate ärikinnisvara projektide märgatav kasv jõuab tihti kätte alles siis, kui eluasemeturul võib juba näha esimesi ülekuumenemise märke.

Alates 2015. aasta algusest on mitmed kinnisvarabürood juhtinud tähelepanu uute büroohoonetega valmimisega kaasnevatele muutustele büroopindade üüriturul.

Rõhutatud on üürihindade vahe kärisemist uute ja vanade büroohoonete vahel – uuemate büroohoonete valmimine meelitab üürnikud üle vanematest hoonetest ja viimaste omanikel ei ole muud teha kui seda protsessi üürihindade langetamisega ohjes hoida.Samuti nähakse ette vakantsi olulist suurenemist just C klassi büroohoonetes, isegi kuni 50%-ni.

Ärikinnisvara turu arengutsükkel on pöördumas

Juba käimasolevatest ja järgneva 12 kuu jooksul kiirenevas tempos toimuvatest muutustest võidavad kindlasti üürnikud – oluliselt paraneb kaasaegsete büroopindade kättesaadavus ja suurenevad valikuvõimalused. Kaotajad on üürileandjad, kes ei suuda muutuva olukorraga piisavalt kiiresti kohaneda.

Käimasoleva ärikinnisvara arengutsükli pöördumisest annab märku asjaolu, et kui uue tsükli algupoolel püstitatakse vähemalt suuremaid ärihooneid peamiselt ankurüürnike olemasolul ja tellimusel, siis mida aeg edasi seda rohkem on turul spekulatiivseimaid ja suurema riskiga projekte, kus ehitust alustatakse olulisel määral üürnike omamata ja viimased loodetakse leida turult.

Kuna ideest projekti teostumiseni ehk esimestest visanditest paberil kuni üürnikele ruumide üleandmiseni läheb vähemalt 3 aastat aega, siis on ka selge, et tsükli lõppu iseloomustab „hiljaks jäänud“ spekulatiivsete projektide kõrbemine, mille osas küll ei saa tuua nii markantseid näiteid kui eluasemekinnisvara vallas.

Kuni käesoleva aastani liikus ärikinnisvara arendus etapis, mida iseloomustas suuremate büroohoonete rajamine ankurüürnike olemasolul.

Ankurüürniku toel valminud ärihooned on näiteks:

Maksuameti kolmiktorn, asukoht Lõõtsa 8a, valminud aastal 2013

G4S Maja, asukoht Paldiski mnt 80, valminud aastal 2014

Eesti Energia, asukoht Lelle 22, valminud 2015

Käes on spekulatiivsemate arenduste periood, kõik uued pinnad ei ole rentnike leidnud

Aastatesse 2015-2016 langeb suure hulga uute büroopindade valmimine ja aktiivne üürnike otsimine. Käesoleval aastal valminud hoonetest aga ei ole veel kõik ruumid üürnike leidnud. Sellesse perioodi langeb näiteks Kadrioru Ärikeskuses (Narva mnt 63).

Viimased viimistlustööd ja ruumide üleandmine on käimas Eesti Loto Majas (Hallivanamehe 4) ja Bernhardt Schmidti majas (Lõõtsa 5), veel enne aasta lõppu jõutakse samasse järku ka Norra Majas (Veerenni 24) ja Paldiski mnt 29 paiknevas ärihoones.

Büroopindade turul toimuv viib juba lähemal ajal vakantsi olulise suurenemiseni ärihoonetes, eriti juhul, kui omanikud ei tee muutuvas situatsioonis kiireid otsuseid.

Explorer (Kai 1) ja Numeral (Endla 15), R2 (Rotermanni 2). 2016. aasta lõpuks valmivad ka R14 ja R18 nime kandvad hooned Rotermanni kvartalis ning Öpiku Maja (Valukoja 8) Ülemiste City`s.

Porto Franco (Admiraliteedi basseini äärne ala) ja nn Maakri torn (Maakri 19/21), siis on pakutavate büroopindade mahu kasv vägagi märgatav.

Lähiajal turule tulevad büroohoonete netopinnad Ehitusregistri andmetel:

Kadrioru ärikeskus 11332m2

Eesti Loto Maja 7672m2Numeral 6991m2Explorer 6702m2Lõõtsa 5  10817m2Öpiku Maja  19608m2

Seda on kokku rohkem kui kahe Tammsaare Ärikeskuse jagu!

Autor: Henno Viires