Millised on tänased trendid ja võimalused kinnisvarasse, sealhulgas ärikinnisvarasse investeerimisel?

Aktiivselt elukondlikul kinnisvaraturul tegutsev Endover on viimastel aastatel sisenenud jõuliselt ka ärikinnisvara turule. Endoveri müügidirektor Annika Saare sõnul on nende portfellis hetkel büroo-, teenindus- ja kaubanduspindasid kogumahus üle 6000 ruutmeetri ning lähiaastatel on seda veel suuremates mahtudes lisandumas. „Tallinn siluetti ja üldpilti muutvatest kõrghoonetest rääkides on meil Rocca Towersi kvartalis valminud tänaseks kolm kõrghoonet: Rocca Tower I, II ja III torn ning valmimas on veel üks torn. Kõige suuremad mahud on aga meil Põhja-Tallinnas Volta kvartalis, kus meil on täna uusarendusena arenduses kuus hoonet ja rekonstrueeritavate hoonetena äri ja elukondliku kinnisvara poole pealt kaks hoonet ning suurem maht veel ka planeerimise faasis,” tutvustas Saar Äripäeva raadiosaates Endoveri projekte.

Kui koroonapandeemia ajal oli näha turul äripindade osas teatud aktiivsuse langust, siis sel aastal on Saare sõnul aktiivsus taas kasvanud ja otsitakse aktiivselt raha paigutamiseks võimalusi.

Saar lisas, et neil on täna pakkumises kaubanduspinnaks või väga hea iseloomuga bürooks sobivad pinnad suurustega 20-320 ruutmeetrit nii Rocca al Mares kui Volta kvartalis Põhja-Tallinnas. Viimane on hetkel Tallinnas kiireimini arenev linnaosa ja nii investorid kui ärid on omale sinna positsioone planeerimas ja võtmas. "On ostjaid, kes ütlevad, et neile meeldib ostetav kinnisvara investeeringuna ja hiljem on aega otsustada, mida sellega teha. Aga on ka ettevõtteid, kes plaanivad teatud muudatusi: kolitakse suuremalt pinnalt väiksemale büroopinnale või loob väike arenev ettevõte endale viie kohaga väikese büroo, kolitakse atraktiivsemasse asukohta või värskematesse ruumidesse jne,” kirjeldas Saar toimuvaid liikumisi.

Investori jaoks sobivad väga hästi kindla rahavooga kaetud ehk lepingutega kaetud üüripinnad, mida Endover pakub. “Näiteks viieaastase üürilepinguga kaetud pind, kus sees on tugev üüriline, on väga hea aktiivse rahavooga pind soetamiseks," jätkas Saar.

“Tihti mõeldakse, et äripindadesse investeerimine on suurte investorite pärusmaa - ärikinnisvara puhul on sisenemise lävend investori jaoks kõrge, aga see pole nii, kuna Endover pakub ka väiksemaid äripindu,” lisas Endoveri finantsdirektor Kadri Koplimäe, kes on ka ise ühe sellise pinna omanik. “Endover pakub võimalust rendilepingutega kaetud äripindade ostmiseks ja nägin selles head võimalust sisenemaks äripindade investeeringute maailma,” lisas Koplimäe, kellel on väike äripind, mille maksumus oli alla 100 000 euro ja millel on peal pikaajaline üürileping. "Pank oli valmis laenama kuni 70 protsendi ulatuses soetusmaksumusest. Arvestades üüritootlust, mis äripindadel võiks olla ca 6-7% aastas ja finantseerimistingimusi, lisaks kinnisvara väärtuse kasvu, pikaajaliselt keskmiselt 5% aastas, siis omakapitali tootlus tuleb kahekohaline,” näitlikustas Koplimäe, et 30 000 euro suuruselt omakapitalilt on eesmärgiks saada tootlust 10+% aastas. “See investeering oli väga õige otsus. Laenutingimused olid sarnased elukondliku kinnisvara omadele ja panka minnes sai laenutaotlusele kiire vastuse, kuna oli ette näidata kindel renditulu. Investorina oli tööd vähe – kõik oli investori eest juba ära tehtud.”

Koplimäe lisas, et laenutingimused on rahavoo objektidele üldiselt head, aga konkreetselt sõltuvad need siiski objektist ja selle asukohast ning ka kliendist: "Esimest investeeringut tehes on laenutingimused kehvemad, portfelli suurenedes on võimalik saada paremaid tingimusi."

Rolli mängib ka rentnik – pank hindab rentniku tugevust. “Rääkides riskidest, siis kas on koroona või ei ole, naised tahavad ikka ilusalongis käia,” lisas Koplimäe, et tema investeeringuna soetatud äripinna rentnikuks on ilusalong.

Koplimäe sõnul ei maksa karta pankadega suhtlemist, seda nii uute laenude kui olemasolevate lepingute üle vaatamisel. “Lepingute refinantseerimist ja laenutingimuste ümber vaatamist ei maksa karta – on täiesti normaalne pangaga aasta pärast uuesti tingimusi arutada. Aga muidugi peaks alustava investorina olemas olema ka puhver juhuks kui rentnikuga midagi peaks juhtuma – et oleks võimalik vakantne aeg üle elada ja kulud sel ajal katta.”

Saare kogemusel on mastaabid investorite jaoks väga erinevad ehk alustavad investorid keskenduvadki pigem väikestele äripindadele, mis on likviidsemad ja kuhu on kergem leida uut üürnikku või mida on vajadusel võimalik ka müüa. Samas on neil üürilepinguid ka suurte, saja ruutmeetri ja suuremategi kaubanduspindade osas, mille puhul on oluline Paldiski maanteelt ja Rocca al Mare ringilt tulles nähtavus ja kus "pildil olemine" on üürniku jaoks omaette eesmärgiks, mille eest ollakse valmis ka suuremasse üürimaksesse panustama. “Sinna tulevad pigem suuremad ja kogenumad investorid – tehingumahud on 350 000-450 000 eurot,” kommenteeris Saar.

Populaarsust kogub ka see võimalus, et üksi äripinna ostmise asemel pannakse sõpradega rahad kokku ja alustatakse ühiselt investeerimist.

Kui võrrelda 100 000 euro eest äripinna ostu versus summa Mustamäe korterisse investeerimist, eesmärgiga korter välja üürida, siis Koplimäe jaoks sai kaalukausiks ärikinnisvara valikul selle suurem üüritootlus elukondlikul kinnisvaraga võrreldes. Lisaks on tema sõnul väga oluline, et investeerides alles areneva kvartali kinnisvarasse, tõuseb seal pinna väärtus rohkem kui mõnes muus piirkonnas. “Tänu sellele, et kogu piirkond saab uue ilme, võib eeldada seal ka suuremat väärtuse kasvu."

Endover pakub tema sõnul investoritele ka sellist toodet, kus pikaajalise lepinguga on kaetud eluruumi pind. „Investori jaoks on taaskord boonuseks, et on kindel tootlus, lihtne pangale presenteerida juba töötavat äriplaani ja investoril jääb ära kogu vaev, aeg, kulu sisustamise ja investori leidmisega seoses. See on kõik hinna sees!“

Elukondliku ja ärikinnisvara vaheline piir on tänapäeval hägustumas ja äripindu võib ka elamiseks välja üürida. „Rendi mõttes on need pinnad eriti sobilikud näiteks ettevõtete jaoks, kelle töötajad alles tutvuvad Tallinnaga või teevad siin ajutiselt tööd ega ole otsustanud, kas jääda siia pikemaks ajaks ja osta siin elukondlik kinnisvara või mitte,” jätkas Saar, et pinnad on populaarsed ka välistööjõu majutamiseks. “Meil on Volta kvartalis hea segu elukondlikust ja ärikinnisvarast, Ambassadoris oleme teinud ühe n-ö majutusploki, kus on väikesed majutusfunktsiooniga äripinnad, mida opereeritakse lühiajalise rendi funktsiooniga, Volta kvartali ilusas ajaloolises Volta Galerii Loftide rekonstrueeritud paekivi hoones oleme loonud 25 väikest äriühikut suurusega kuni 24 ruutmeetrit, mis on oma olemuselt justkui luksuslikud hotellitoad, kus on olemas majutuseks vajalikud tingimused nagu tualett, pesemisvõimalused ja köögiühendused,” kirjeldas ta eristuvat kinnisvarasegmenti, mis sobib lühiajalise üüri turule sisenemiseks.

Ja jällegi, juhul kui investor ise Airbnb teenuse pakkumisega tegeleda ei soovi, on turul kvaliteetset teenust pakkuvad ettevõtted, kellelt saab pindade haldamise sisse osta. „Oleme Volta kortereid ja äripindasid omalt poolt ka mööbliga sisustamas ja pikaajaliste üürilepingutega katmas, mis teeb selle toote taas investori jaoks väga mugavaks ja kiirelt rahavoogu toovaks.“

Nii lühi- kui pikaajaliseks rendiks sobivad ka pakutavad korterid suuruses 19-32 ruutmeetrit. Nende hinnad jäävad vahemikku 180-200 000 eurot, aga Saare sõnul näitavad kalkulatsioonid, et tulenevalt pinna majutusfunktsioonist ja sellest, millist tootlust lühiajaline üür pakkuda suudab, katab see soetushinna kenasti ära. "Lühiajaline üür pakub korterite puhul kõige paremat tootlust. Samuti on risk investori jaoks lühiajalisel üüril madalam – mängides üürihinnaga on võimalik võtta üüriline ka madalama hinnataseme pealt, et rahavoog oleks kogu aeg kaetud. Oleme arvestanud lühiajalist üüri n-ö öö-põhise hinnana: ühe öö hind on aasta lõikes keskmiselt ca 70 eurot, mis tähendab, et tulu sajaprotsendilise täituvuse puhul, mida saab suvekuudelt eeldada, on üle 2000 euro kuus.”

Saare sõnul on sellised lühiajalised üürikorterid eriti suvekuudel osutunud väga populaarseks. “Ka meie partnerite kogemus on näidanud, et kui koroona ajal hotellide täituvus drastiliselt kukkus, siis selline lühiajaline üür hoidis väga kenasti täituvust.”

Ka klassikalises mõistes elamispindu ostetakse investeerimise eesmärgil. “Ambassadoris on suuremaid kortereid ostetud raha paigutamise eesmärgil – üürikorteriks. Investeeringuid on tehtud ka Rocca Towerisse, kus on ostetud näiteks suur penthouse plaaniga see välja üürida – sellist kinnisvara on üüriturul vähe ja samas nõudlus selle järele olemas.” Juhul kui investor ise aktiivselt ostetud kinnisvaraga tegeleda ei soovi, on võimalik palgata haldusettevõtte, kes korteriga tegeleb – selle sisustab ja üürile annab.

Endoveri müügijuhi Diana Uibo sõnul on energiakriisi taustal nende pakutavate uusarenduste eeliseks mõistlikud kommunaalkulud, mis mõjutavad ka investorit - vanema kinnisvarafondi kõrgemad kommunaalkulud vähendavad investori jaoks ka pinnalt saadava tootluse suurust. Boonuseks on ka see, et majades on kaugküte, mitte gaasikatlad.

Mis puudutab uusarenduste hindu, siis tõenäoliselt need Uibo hinnangul meil lähiajal ei lange. “Investorid ostavad aktiivselt, kuna inflatsioon on kõrge ja selleks, et raha väärtus säiliks, tuleb see õigesti paigutada ning kinnisvara on selleks just sobiv võimalus. Oleme analüütikutega seda meelt, et suurt langust ei tule, vähemalt mitte uusarenduste turul. On muidugi alati ka neid, kes ootavad, et äkki hinnad langevad, aga pigem tuleks võimalusest kinni võtta, kui on soov tegutseda, sest aasta tagasi öeldi, et on kallis ja äkki hinnad kukuvad ja samamoodi pool aastat tagasi, aga vastupidi, hinnad on veelgi tõusnud. Nii et kui on olemas investeeringute raha või on uue kodu ostmise otsus tehtud, siis mina soovitan küll tegutseda, sest muidu võib ilma üldse ilma jääda või hinnalangust ootama jäädes hinnad veelgi tõusta, kui mõned arendajad veel ehk ka projekte külmutama hakkavad ehituse ja materjalide hinna kasvu tõttu. Pikemas perspektiivis liigume Skandinaavia hindadele järgi ja varsti ei pruugi uusarendused enam olla kõigi jaoks kättesaadavad.”