Erastamisraha läheb probleem&shykinnisvara haldamiseks

Majanduskomisjoni esimees Sven Sester ütles aprilli lõpus, et riigile loovutatakse üha enam kasutuseta jäänud kortereid ning probleemiks on ka tühjaks jäänud ja elamiseks ohtlikud kortermajad. Sellised pinnad tähendavad riigile ka edasilükkamatuid kulusid. „Omandireformi käigus või selle tagajärjel tekkinud elamumajanduse ja mahajäetud ehitiste probleemide lahendamiseks on mõistlik kasutada omandireformi reservfondi laekunud raha,“ lausus Sester toona.

Kehtivas seaduses on üldisel kujul määratletud, mille tarvis on omandireformi reservfondi laekunud raha lubatud kasutada. Eelnõu eesmärk on seda loetelu muuta. Näiteks lisatakse kasutusotstarvete loetellu, et reservfondist saab katta ka ümbruskonna elanikele ja keskkonnale ohtlike kortermajade lammutamise ning elanike ümberasustamise kulusid.

Aprilli lõpu seisuga oli riigile loovutatud 179 korterit, neist 142 Ida-Virumaal. Prognoosi kohaselt laekub sel aastal erastamisraha umbes kuus ja järgmisel aastal umbes neli miljonit eurot.

Järgnevalt vastavad rahandusministeeriumi riigivara osakonna analüütik Vilve Mäger ja nõunik Uku Hänni kinnisvarauudised.ee küsimustele.

Varem on juttu olnud, et Ida-Virumaal annavad kortereid riigile üle kohalikud omavalitsused. Kes seda mujal teevad?

Vilve Mäger: Korteriomandeid on erinevates piirkondades riigile üle andnud nii kohalikud omavalitsused, eraisikud, korteriühistud kui ka äriühingud. Ida-Virumaal on korteriomanditest loobunud nii kohalik omavalitsus, korteriühistud kui ka eraisikud.

Millele tuginedes sellist asja üldse teha saab?

Vilve Mäger: Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 6 lg 1 kohaselt on kohaliku omavalitsuse (KOV) ülesanne korraldada oma haldusterritooriumil muu hulgas elamu- ja kommunaalmajandust, ruumilist planeerimist ning sotsiaalteenuseid. Riigivaraseaduse (RVS) § 7 ütleb, et AÕS § 126 alusel riigi poolt omandatud kinnisasja valitseja määrab vabariigi valitsus. Kuni vabariigi valitsus ei ole valitsejat määranud, on nimetatud riigivara valitsejaks rahandusministeerium.

Kas üleandja peab kuidagi motiveerima (selgitama - toim), miks enam kinnisvara omada ei taheta?

Vilve Mäger: Ei saa kahjuks küsimusest aru. Kui on mõeldud, miks vara riigile üle antakse, siis põhjused on tihti järgmised…

Elamumajanduse korraldamise ja elutähtsate teenuste toimimise kontekstis on probleemistiku kirjeldus järgmine: vähenev rahvaarv, kasvav tühjade korterite arv, süvenevad turutõrked eluasemeturul, vähenev kinnisvara väärtus, vähenev nõudlus eluruumide järele, vähenev tõenäosus vara võõrandamiseks, vähenev motivatsioon elamufondi investeeringuteks, halvenev elamufondi seisukord, kasvav inimeste rahulolematus, kasvavad omanike ja korteriühistute (KÜ) võlgnevused, sh võrguteenuste pakkujate ees.

Seega loovutab kinnisasja omanik enda koormaks muutunud kinnisomandi AÕS §126 alusel riigile.

Kas ja millele viidates saab riik kinnisvara vastuvõtmisest keelduda?

Vilve Mäger: Riik ei saa loobutud kinnisomandi vastuvõtmisest keelduda.

Kui üleantava varaga on seotud mingid kohustused, näiteks on tekkinud kommunaalteenuste võlg või on seatud hüpoteek panga kasuks, kuna vara tagatisel võeti kunagi laenu, mis neist kohustustest saab?

Vilve Mäger: Korteriomandi eelmise omaniku tekitatud võla olemasolul vastutab uus omanik võla eest üksnes loobutud vara väärtuse ulatuses.

Kui palju on üle antud vara seas sellist kinnisvara, mida riik saaks hiljem enampakkumisel võõrandada?

Vilve Mäger: Riigile loovutatakse pigem kinnisomandeid, mis asuvad kahaneva rahvastikuga piirkondades ning mille üle puudub turul nõudlus. Enampakkumisel võõrandatavaid korteriomandeid on vähe - neid võib kokku lugeda ühe käe sõrmedel.

Et kinnisomand enampakkumusel võõrandada, tuleb kinnisomandi väärtuse välja selgitamiseks kinnisomand ära hinnata. Nagu eelnevalt öeldud, asuvad riigile loovutatud korterid turutõrkega piirkondades ning nende müük ei pruugi õnnestuda. Vähesed korterid, mis on senini õnnestunud enampakkumisel realiseerida, asusid n-ö elujõulistes korterelamutes, terviklikult asustatud korterelamutes. Need korteriomandid ei vajanud eelnevaid korrastustöid.

Millest laekub sel ja tuleval aastal erastamisraha, st raha, mida riigile üle antud kinnisvara jaoks kasutatakse?

Uku Hänni: Praegu laekub erastamisraha veel üksnes maa erastamisest – peamiselt pikaajaliste järelmaksulepingute maksetest. Muud erastamisprogrammid, eelkõige riigiettevõtete erastamine, lõppesid juba 15-20 aastat tagasi. Maa erastamisest laekus 2017. aastal 7,598 miljonit eurot, 2018. aastal laekub prognoositavalt umbes 6 miljonit eurot, 2019. aastal 4 miljonit eurot. Edaspidi hakkab laekumine järelmaksulepingute lõppemise tõttu vähenema, kuid jätkub väikeses ulatuses ehk 2-3 miljonit eurot aastas kuni 2060. aastani.

Valitsuse omandireformi reservfondis kasutamata on praegu umbes 13 miljonit eurot kasutamata raha ja seda kasutatakse peamiselt omandi- ja maareformi tegevuste rahastamiseks ning õigusvastaselt võõrandaud vara eest kompensatsioonide maksmiseks. Kahaneva rahvaarvuga piirkondade elamumajanduse ümberkorraldamise tegevuskava vajadusteks, sh riigile üle antud ehitiste esmaseks ülalpidamiseks planeeritakse omandireformi reservfondist eraldada 2018. aastal 1,15 miljonit eurot, 2019. aastal 2,15 miljonit eurot.

Kui võimalik, palume mõnda näidet riigile üle antud kinnisvarast väljaspool Ida-Virumaad, seda nii korterite kui muude mahajäetud ehitiste lõikes.

Vilve Mäger: Riigile on loovutatud näiteks kaks korterelamut Martnas, korteriomandeid Vigalas, Sangastes, Rakkes, Valgas jne.

Kuuleme aeg-ajalt inimestelt, et nende kodu läheduses on kinnistuid mahajäetud ning lagunevate hoonetega, mille omanikke ei osata leida. Kas ja mida võiks neile asjaajamiseks soovitada, kui nad tahavad, et peremeheta jäänud kinnisvara võtaks üle riik?

Vilve Mäger: Probleemi olemust arvestades ei ole kohalikel omavalitsustel ega riigi institutsioonidel vajadust pooltühjades korterelamutes paiknevate korterite järele. Sellest tulenevalt on kahaneva rahvastikuga piirkondades vaja korteriühistute, kohaliku omavalitsuse ja riigi koostöös leida lahendus pooltühjades korterelamute asemel terviklikult asustatud ja tühjade lammutamisele kuuluvate korterelamute tekkeks.

Olukorras, kus teatud piirkondades nõudlus kinnisvara järgi väheneb, varaga seotud kulud ületavad selle väärtust ja toimub ulatuslik elanikkonna vähenemine, tuleb alustada elamupiirkondade ümberplaneerimist, arvestades tegelikku nõudlust eluruumide järele ning tegutseda osaliselt tühjade korterelamute asemel terviklikult asustatud ja tühjade lammutamisele kuuluvate elamute loomise eesmärgil.

Esmane tasand, mis kannatab probleemse kinnisvara pärast, on korteriühistu. Probleemset vara ei pea üle andma riigile, vaid piisab kohtusse hagiavalduse esitamisest ning kohus saab määrata äraolija, näiteks Venemaa kodaniku, varale hooldaja.

Ka on alates 1. jaanuarist 2018 jõustunud korteriomandi ja korteriühistu seaduse alusel korteriühistul õiguslik positsioon korteriomanikest võlgnikelt võlgade väljanõudmiseks paranenud, näiteks on seaduse alusel tekkinud pandiõigus.