Kinnisvaraturul valitsevad pankade tehingud

Colliiersi juht Avo Rõõmussaar kommenteeris rahastajate ettevõtmist Colliers Internationali hommikuseminaril Baltic Real Estate Leaders Forum (BREL): “Enamik tehinguid on pankade tehingud ehk tehingud, mis on ära jäänud, kuna pangad ei anna raha. Püüame aru saada, kellel on mõtet panka minna ja kellel mitte.”

Colliersi tegevjuhi Maile Oja teravatele küsimustele vastasid Swedbanki kinnisvarasektori juht Ero Viik, SEB kinnisvara rahastamise osakonna juht Priit Seeman, Luminori korporatiivpanganduse juht Silver Kuus ja LHV äripanganduse osakonna juht Arko Kurtmann.

Taustakontroll suurim pidurdaja

Üheks suurimaks takistuseks laenu saamisel on kujunenud ettevõtete ja ettevõttega seotud isikute taustakontrolli tulemused. Tausta on hakatud uurima selleni välja, et kust ärimehed üldse oma esimese raha said, et kinnisvaraga tegelema hakata, ütles Viik. Kui laenutaotleja taustakontrolli ei läbi, ei hakata kinnisvaraprojekti üldse vaatama.

Nagu ühest suust kinnitasid pangad, et pankadel on endiselt huvi kinnisvarasektorisse laenu anda, kui vaid on, kellele ja milleks anda. Kinnisvaralaenudele tõmmati mingil määral pidurit aastatel 2016-2017, kui teised majandussektorid veel aktiivselt laenu ei võtnud. Alates 2017. Aasta lõpust on lahti läinud aga aktiivne laenamine kõigisse majandussektoritesse ning selle tulemusel antakse ka kinnisvaraprojektidele raha juurde.

“Väga suuri muutusi me finantseerimises ei ole teinud, pigem tegu objektide valikuga. Küsimus on, kui suuri projekte tahab Luminor enda peale võtta, pigem teeks suuri projekte koos teiste pankadega, sündikaatlaenude vormis,” rääkis Kuus.

Viik lausus: “Kui vähegi võimalik, oleme huvitatud laenu andmisest. Aus vastus on, et elukondlikud arendused ei ole meie lemmiksektor, kuna teenimisperiood on üsna tagasihoidlik ja siin on olemas kogu maailma riskid. Ärikinnisvara finantseerimise portfelli kasvatas Swedbank eelmisel aastal aga 10%.”

Mida pangad veel jälgivad?

Kinnisvaraobjektide valikul vaadatakse üha rohkem muutujaid, sh ehitusnõudeid alates aastast 2020. Pangad jälgivad seejuures mitte üksnes tavalist inflatsiooni, vaid varade inflatsiooni ning võimet rahavoogu tekitada. Olukorras, kus kinnisvarahinnad on tõusnud ja tuluootused kukkunud, saab siiani hästi jälgida, mida vara teenib. Olulisimad on LTV (laenu ja vara väärtuse suhe – toim) ning vara võime rahavoogu toota.

Oluline on teada, et pangad on hakanud põhjalikult ärihoonete üürilepinguid uurima ja kui lepingutes on juriidilisi probleeme või riske, võidakse laenu andmisest keelduda. On ette tulnud juhtumeid, kus laenude refinantseerimise eeltingimuseks on seatud, et kinnisvaraomanikul tuleb üürilepinguid muuta.

“Me ei ole näinud palju probleemseid asju, kuid ilmselt hakkab neid juurde tulema, sest kõigi suurte arenduste jaoks kliente ei jätku,” ütles Seeman. Samas on SEB valmis klientidega jätkuvalt arutama põhiosa tagasimakseta laenu andmist, kui projekti LTV ei ületa 50%.

Buumimeeleolud

Viik tunnistas: “Ülihea aeg on. Paremat aega on raske tahta. 2007. oli euribor üle 5%, praegu on jätkuvalt negatiivne. Kõik korterid on leidnud ostjad, hotellide käive on üha suurem, kõigil majandussektoreil läheb üht moodi hästi. Analüütikud muretsevad selle pärast, et midagi muretseda ei ole. Üleval on aga jätkuvalt poliitilise ebastabiilsuse riskid ja vähenev rahvaarv. Seetõttu ei kipu me finantseerima näiteks kaubanduspindu väheneva rahvastikuga asulates.”

Kurtmann sõnas: “Maailmamajandus on dopingut täis. Kui on head ajad, kipuvad inimesed uskuma, et head ajad kestavad igavesti. Optimismi turul veel jätkub, kuna makropilt on hea. ärevaks teeb, et kui USA majandust vaatan, on see kasvanud üle üheksa aasta järjest. Majandusteadlased aga ütlevad, et kasvuperioodi järgi ennustada ei saa, kuid siiski on kogu aeg küsimus, kui kaua veel.”

Maile Oja kommenteeris: “Me ise oleme vaadanud juba paar aastat, et millal see pauk (eelkõige kaubanduskinnisvaras – toim) nüüd käib. Me näeme, et kaubanduse ja büroopindade kõrval on elavnenud ka hotellid.” Praegu on arendamisel kuus suurt hotelliprojekti või olemasolevate hotellide laiendust, kus igaühes lisandub mahtu üle 100 toa.

“Mis on veel rahvusspordiks, on üürikorterid. Küsimus on, et uusarendused ei muutuks ühikateks, et inimestele, kes nendesse majadesse korterid ostavad, säiliks tunne, et nad tulevad ikkagi koju, mitte ühikasse,” vahendas Viik pankade muret. Ta lisas, et suurte ärihoonete puhul tulevad üürnikud vanematest hoonetest ning vanemate hoonete konkurentsivõime väheneb äärmiselt kiiresti.