LHV: ärge võimendage lühiajalise kasu nimel

Järgneb ülevaade Madis Toomsalu ettekandest 13. oktoobril toimunud Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) sügiskonverentsilt.

Mida mõtleb pankur iga 10 aasta tagant? Ilmselt sai vale äri valitud. Oleks võinud kinnisvara arendama hakata! LHV turuosa elamuarendusturul on praegu 20%, tipuajal oli meil kolmandik.

2011. aasta lõpus saatisin oma majas kirja, et kõik elamuarendused, mis tulevad raha küsima, tuleb ära finantseerida. Aga siis oli tegemisel ainult kaks-kolm projekti, elamukinnisvara ei arendatud. Praegu on LHV-l lõpetatud üle 100 elamuarendusprojekti, 40 on töös. Tingimustega oleme muutunud konservatiivsemaks. Testime ennast, kas suudame siis, kui turg on tõusuteel, ennast distsiplineerida ja mõnele arendusele ka ei öelda.

Ei ütlemine annab võimaluse ennast kontrollida. Täiesti siiralt usume, et parima tulemuse annab see, kui lähtuda pikaajalisest vaatest ja mitte tegelda tsükli võimendamisega. On tulnud ühisrahastus, võlakirjad, omakapital ja teised, kes sinna kütavad ja seetõttu ongi loomulik, kui pank tõmbab natuke tagasi.

Me järjest enam räägime turu kuumenemist, aga see maailm, kus me täna oleme, on hoopis teine, kui 2007. aastal. Hinnad on iseenesest taastunud 2007 tasemele. 2005-2007 tõus oli väga kiire, kõik indikaatorid kahe või kolmekordistasid kahe-kolme aastaga. Praegu on tõus toimunud sujuvalt pika aja jooksul.

Elamukinnisvara arendatakse õigetesse kohtadesse, sinna, kus on elanikud ja kus tehakse tehinguid. Jälgime, et turul ei tekiks struktuurset probleemi, mis on iseloomulik tööjõuturule ja väljendub selles, et üheaegselt on nii tööpuudus kui ka tööjõupuudus.

Väike murekoht on Tallinan kesklinnas, kus vabade korterite arv on suurenenud ja on läinud rohkem üüriäriks. Mustamäe ja Lasnamäe on pigem alaarendatud. Ka Lasnamäel oli situatsioon, kus soovitasime arendada Lasnamäele ja lubasime projektid ära finantseerida, kui need tulevad. Enne seda toimus Lasnamäel sisuliselt null-arendus.

Pank jälgib ostujõudu kinnisvarahindade ning Tallinna ja Eesti brutopalga suhte järgi. Laiemaks minnes – hoiused on suhteliselt tähtis komponent. See näitab, kuidas inimesed ennast tunnevad. Hoiuste kasv on täiesti muljetavaldav. Hoiuste ja laenude suhe on praegu sisuliselt ajaloo kõrgeimal tasemel. Hoiused on elanike gruppide järgi rohkem kontsentreerunud ja laenud jagatud rohkem erinevate elanike gruppide peale.

Väike marginaali tõus on eluasemelaenudesse sisse kirjutatud, sest pangad ei saa olemasolevatelt marginaalidelt omakapitali tootlust kätte. Euribor püsib veel mõnda aega madal, aga trendi murdudes pakun isiklikult, et liikumine on pigem kiire. 6,8% oli tipus elamuasemelaenude marginaal, praegu arvutame laenuotsused tulenevalt seadusest läbi 6% pealt.

Elamuasemelaenude võlgnevustel on ruumi veel langeda, kuigi need on juba praegu üsna põhja lähedal.

Kui 2007 kulus laenu teenindamiseks tollase laenumahu ja intressimäärade juures 40% netopalgast, siis praegu vaid umbes 18%. Samas on omafinantseeringu osa hakanud vähenema. Üürikinnisvara tehingutel kasutatakse suuremat võimendust ja kasutatakse varasemast rohkem lisatagatisi.

Kui 2007 oli korraga arenduses 6000 korterit, siis praegu arendatakse 2600 uut korterit.

Majanduses on meil olnud 5-6 aastat aktiivset vindumist. Emotsiooni mõttes olete kõik kogenud, et tööd on nagu tehtud, aga kõik oleks nagu paisu taga. Viimased kaks kvartalit on kõik positiivsed asjad kokku jooksnud ja ettevõtete tootlikkus enam ei vähene. Julgeks öelda, et olukord majanduses on pigem hea ja toetab kinnisvaraturgu.

Kinnisvara soetamine liigitub investeeringute alla ja on seetõttu SKP kõige muutlikum osa. Mis toimub edaspidi, kas võib loota tõusu jätkumisele? Ärikinnisvaras ei ole suurt emotsiooniostu veel olnud. Ei ole toimunud järske tehingumahtude kõikumisi linnaositi.

Rootsis ei ole kinnisvarahinnad langenud viimase 25 aasta jooksul, üks põlvkond ei teagi seda mõistet. Kõik fundamentaalnäitajad on olnud Eestiga võrreldes tugevad, sisseränne, laenude suhe SKPsse, inimeste finantsvaradesse. Fakt on, et me ise vaatame, mis Rootsis toimub ja kui riskiotsused tehakse Rootsis ning seal kodulaenu tingimusi karmistatakse, mõjutab see mingil määral paratamatult ka Eestit.

On kõigile parem, kui turg püsib stabiilsena ja kinnisvaraarendajad ei püüa võimendada lühiajalist kasu. Seaduspärasus on ka, et mida rohkem turu kuumenemist karta, seda vähema tõenäosusega see juhtub.

Asjad hakkavad käest ära minema siis, kui argumendist saab emotsioon. Näited: ostjate teadlikkus on grammivõrra vähemaks jäänud, analüüsi on jäänud vähemaks, usutakse, et kõik nagunii tõuseb või kui, siis see vähemasti kohe ei lange.

Tugevate arenduskontsepstioonide hajumine – märk, mida on näha ka suuremate projektide puhul. Kõik viimistletakse kuluefektiivsusest lähtuvalt. Kui selliste projektide osakaal suureneb, näiteks, kui arendatakse kuhugi tühermaa taha. Tallinn on seejuures kõige vähem täisarendatud Euroopa pealinn, kuhu mahub sisse veel üks Tallinn.

Üürimiseks soetatava kinnisvara järsku suurenemist kütavad paljud turuosalised kaasa. Seda esitletakse sisuliselt riskivaba ärina, mida kõik tahavad teha ja mille puhul oleme näinud juba ka pettumusi.

Kellele on kasulik, et ilmuvad pealkirjad "Kinnisvaraga teenib kasumit igast asendist"? Sellistest asjadest võiks hoiduda ja võidame pikaajaliselt rohkem. Arvan, et kui spekulantidest rääkida, on käimas spekulandi 5. minut 15st minutist. Aga see oleneb meist endist, kui kaua tsükkel püsib.

(Aeg ei lõpe ja - toim) turg püsib, kui me räägime argumenteeritult ja kõik turuosalised tunnevad vastutustunnet. Mulle isiklikult ühisrahastus meeldib, aga arendajad kasutavad seda selleks, et saada oma tootlust külili kaheksaks ehk riskida null-rahaga. Kas see on õige motivastioon?

Oleme oma projektidele küsinud 15-20% võlaõiguslepinguid. Kontrolli (arendajana - toim) oma nõudlus ära ja võidad sellest ka ise. 20-korteriga majasid ei finantseerita juba pikemat aega, kuna need saavad omakapitali ja muude vahendite arvelt finantseeritud.

Kuna pangad peavad oma laenuarvutused tegema 6%-lise intressimääraga, selekteerib see osad kliendid välja ja paneb ostjatele piiri, et nad ei soetaks omale liiga kallist elamut. Üldiselt ostetakse praegu omale jõukohaseid kodusid ja see on (eelmise buumi ja krahhi valguses – toim) päris oluline.

Asju aitab raamistada kõige paremini see, kui kõigil turuosalistel on missioon. Siis tsükkel püsib, kui kõik turuosalised - pangad, arendajad, regulaator ja koduostjad - tunnevad vastutust. (Tuletan meelde, et - toim) paradiis ei ole see, kus mul on hea, vaid kus mina olen hea. Õnn ei peitu materialiseeritud väärtustes, kuigi ilma on ka keeruline. Kõigile on aga kõige parem, kui nad päeva lõpus saavad öelda, et tegd oma asju õigesti ja hästi.