Trendikas büroo - värbamisargument

Kolimisotsuste tegemist mõjutab rohkem tegureid kui üür ja kõrvalkulud. Isegi kui kogukulud ehk üür ja kõrvalkulud kokku jäävad samaks, on uuemates ja kõrgema klassi hoonetes parem töökeskkond. Piltlikult, kui sama hinna eest saab Zaporožetsi asemel Mercedese, ei ole keeruline otsustada. Tegelikkuses on üürnikud nõus ka töökeskkonna paranemise eest mõõdukas ulatuses kulu suurendama.

Ülespoole väikeste sammudega

Tavaliselt ei toimugi väga suuri liikumisi hinnatasemete vahel – a la 8 €/m2 üürihinna tasemelt liigutakse 10 €/m2 tasemele, 10 €/m2 üürihinna tasemelt 12 €/m2 tasemele jne. Lisaks on uuemates ja kõrgema klassi hoonetes tihti ruumide planeering parem ja võimaldab üürida vähem pinda kui seni kasutusel ehk kogukulu võib isegi väheneda.

A-klassi büroopindade kogukulu Tallinna südalinnas ja vahetus läheduses on olemaolevates hoonetes ca 12-18 €/m². Üle selle ulatuvad kogukulud ekslusiivsematel pindadel, eelkõige luksulikeimate hoonete kõrgemate korruste suurepäraste vaadetega pinnad. A-klassi büroopindade kogukulud B-klassi asukohas on ca 11-15 €/m², B-klassi büroopindade kogukulude tase on ca 9-13 €/m² ja paremate C-klassi büroopindade kogukulu ca 7-10 €/m².

Kas üürida või osta?

Kas kasulikum on madalate kõrvalkuludega büroopind osta või üürida, on ettevõtte finantssuhtarvude baasilt tuletatav otsus. Võrrelda tuleks aastast üürikulu suhtes äripinna hinda, mis on ca 6,5-8,5% ja ettevõtte varade tootlust ning muid finantsnäitajaid. Kui ettevõte suudab äripinna ostuks kuluvat raha tootlikumalt pööritada või investeerida põhitegevusse, on kasulikum ruume üürida. Üldjuhul on äripinda ostev ettevõte veidi ülekapitaliseeritud, st vaba raha on rohkem, kui seda igapäevaselt ettevõtte käimashoidmiseks vaja. Teiselt poolt on palju ettevõtteid, mis ei saa käibevahendite osa vähendada isegi mitte äripinna ostu omafinatseeringuks vajaliku summa võrra.

Viimase ühe-kahe aasta jooksul ehitatud või veel ehitusjärgus olevad hooned on üürnike silmis ilmselt trendikad ka kümne aasta pärast, näiteks Navigator, Explorer, Metro Plaza, Novira Plaza, Maakri kvartal jt. Üks põhjus on selles, et uute hoonete arhitektuurikeel on kogu muu maailma kontekstis kaasaegne ja ajakohane ega aegu nii kiiresti. Eelmise sajandi lõpus püstitati aga mitmeid ärihooneid, mis olid juba valmimise hetkel trendidest maas.

Võrreldes muu maailmaga võiksid Eestis rohkem esindatud olla jagatud bürood. Päris ehedaid coworking büroosid Eestis veel ei ole.

Teeviidad 2016. aastast

2016. aasta tähelepanekutest võib öelda, et fikseeritud kuludega ja “kõik hinnas” kahe kuni kuue töökohaga väikebürood on minev kaup. Sellised bürood jagavad naabritega nõupidamisruume, kööki ja muud. Ka suuremad bürood soovivad tihti kolida hoonesse, kus on konverentsikeskus või võimalus suuremat nõupidamisruumi üürida, mida ei ole harvade suurkoosolekute tõttu otstarbekas igapäevase üüripinna sisse arvata.

Lisaks näitas 2016. aasta, et huvi avatud büroode vastu väheneb jätkuvalt, kuigi paljudes uutes hoonetes pakutakse peamiselt avatud planeeringuga büroosid, mille liigendamine ruumideks käib juba lisatasu eest. Seda pakutakse klientidele kas kõrgema üürihinna või ühekordse makse eest. Enamasti ei siirdu ettevõtted avatud büroodest küll tagasi kabinetsüsteemi, kuid soovitakse avatud büroo jagada töötsoonideks või kuut ja enamat töökohta mahutavateks üksusteks.

Bürootrendide kokkuvõte ilmus 19. detsembri Äripäevas. Loe teisi täismahus avaldatud ärikinnisvara asjatundjate arvamusi trendidest ning Tallinna üürihindadest siit: 

- Pehmed väärtused ja madalad kulud (elu- ja ärihoone LAEV arendaja Kalev Raidjõe);

- Võtmesõnad: nutilahendused ja energia (BPT Real Estate AS maaklerteenuse juht Eduard Sorokin);

- Võiks ehitada nullenergia-hooneid (Ober-Haus ASi hindaja ning analüütik Rain Rätt);

- Büroodel suund linnasüdamest välja (ärikinnisvara ekspert Vivika Simmo).