Kuidas sündis Eesti esimene nutiladu

Kinnisvarauudistele andsid intervjuu Kookoni ladusid majandava Allstore Assets OÜ juhatuse liikmed Rait Minumets ja Mikk Arakas (Arti Arakase poeg – toim).

Kust tuli üldse mõte Kookoni nutiladusid teha?

Rait Minumets: Mõte luua Eesti esimene nutiladu tekkis mul paar aastat tagasi nii-öelda elust enesest. Nii endal, tuttavatel kui ka koostööpartneritel oli vaja väiksemaid laoruume enda või ettevõttega seotud vara hoiustamiseks, kuid olemasolevad laopinnad ei vastanud ootustele ega vajadustele. Sellest arenes edasi idee luua laokompleks, kus oleks keskmise suuruse ja kvaliteetse infrastruktuuriga laoruumid, mida oleks lihtne hallata ning mis sobiksid nii eraisikutele kui väikeettevõtjatele. Tihtipeale on ruumipuudus just eraisikutel, kellel ei ole oma hobivarustust kusagil hoiustada või hoopiski ruumi, kus oma hobiga tegeleda. Jah, nii mõnelgi on käepärast vanaema garaaž, kuhu saab vajadusel oma asju viia, kuid kõigil ei ole sellist võimalust. Meie pakume aga lahendust, laoruumi on võimalik üürida nii üksi kui ka näiteks sõpruskonna peale.

Kes ning millistes ülesannetes selles projektis pead ning jõud kokku pannud on?

Rait Minumets: Projektis on läbi ettevõtete kolm võrdväärset osanikku: mina, Frank Õim ja Arti Arakas. Igapäevase ettevõtte opereerimisega tegelevad juhatuse liikmed ehk mina ja Mikk Arakas.

Mida olete varem teinud või kus osalenud?

Rait Minumets: Kinnisvarasektoris olen tegutsenud juba 10 aastat, rajades erinevaid lao- ja tootmishooneid, ning tegeldes nii nende ehituse kui ka haldusega.

Mikk Arakas: Varasemalt olen töötanud kinnisvaravaldkonna haldusjuhina ning nüüd on hea võimalus enda kogemusi rakendada Kookoni väikeladudes, kus lisaks lao igapäevastele tegevustele on minu vastutada ka haldusküsimused.

Mikk, milles said Kookoni arendamisel ja käivitamisel toetuda oma isa Arti Arakase pikaaegsele kogemusele kinnisvarasektoris?

Mikk Arakas: Usun, et enamikes perekondades annavad isad-emad lastele vajadusel nõu. Nii saan ka mina isa väärtuslikke nõuandeid küsida. Kuna oleme mõlemad kinnisvara valdkonnaga igapäevaselt seotud, saame vajadusel nii laiemate tendentside üle arutleda kui ka praktilisi kogemusi ja seisukohti vahetada.

Pean esitama ka Äripäeva väljaannete traditsioonilise küsimuse, ilma milleta ei ilmu meil ühtki ettevõtluslugu ega –intervjuud: milline on plaanitav investeeringute kogumaht ja oodatav tootlus?

Rait Minumets: Tänassilma Kookoni investeeringu kogumaht on ca 1,5 miljonit eurot. Nii Suur-Sõjamäe kui Mustamäe Kookonite investeeringumahud jäävad samasse suurusjärku. Projekt tootlusest on vara rääkida. Esmalt tuleb kõik projektid valmis ehitada ning käivitada. Kuna tegemist on uue kontseptsiooniga Eesti turul, oleme planeerinud, et projekti käivitamiseks kulub rohkem aega kui tavapäraste kinnisvaraprojektidega. Kinnisvarasektoris ei leia mingeid imesid juba ammu ning ka selle projekti tootluseks loodame lõpuks saavutada klassikaliselt 6-8%. Saavutatav tootlus sõltub täituvusnäitajatest, intressikuludest ning paljudest muudest asjaoludest.

Millal hakkasite esimese Kookoni lao jaoks maad otsima?

Rait Minumets: Idee nutiladudest tekkis ca kaks aastat tagasi. Sobivat kohta esimese laohoone jaoks hakkasime otsima 2015. aasta alguses. Sobivate kinnistute leidmine oli äärmiselt keerukas, läbi sai töötatud ning joonistatud kümneid võimalikke asukohti. Tänassilma Kookoni kinnistu valikul sai määravaks hea logistiline asukoht. Kuna hoone on ühekordne, oli äärmiselt oluliseks teguriks ka maa hind ja liitumiskulud. Büroo- või kaubandushoonele sobiva kinnistu peal selline projekt ära ei tasu.

Kui kaua läks aega enne, kui kopa Tänassilma tehnopargis n-ö maasse saite lüüa?

Rait Minumets: Ehitusega alustasime 2016. aasta aprillis, seega kulus rohkem kui aasta.

Millal hakkate ehitama Kookoni ladusid Suur-Sõjamäele?

Mikk Arakas: Ettevalmistustööd juba käivad. Projekti eskiislahendus on valmis ning taotleme ehitusluba. Ehitus algab kohe, kui ehitusluba on väljastatud.

Kuuldavasti alles otsite Mustamäele kolmanda Kookoni tarbeks sobivat kinnistut. Kust on aga tekkinud kindlus juba välja lubada, et 2018 on Mustamäe Kookon valmis?

Rait Minumets: Mustamäe Kookoni täpse asukoha osas meil otsust veel langetatud pole, mistõttu pole seda ka täpselt välja toodud. Küll aga oleme veendunud, et kolmas Tallinnasse rajatav Kookon tuleb Mustamäe piirkonda. Taotleme paarile kinnistule projekteerimistingimusi, et näha, kas saame rajada endale sobiva hoone. Üks asukoht on sellest lähtuvana ka juba broneeritud. Lõpliku valiku langetamine toetub projekteerimistingimustest laekuvale infole.

Võttes arvesse Tänassilma Kookoni projekteerimisele, dokumentide ja lubade taotlemisele ning ehitusele kulunud aega ning asjaolu, et kapitaliseeritus on meil juba eos tagatud, oleme lootusrikkad, et Mustamäe Kookoni valmib hiljemalt 2018. aastal.

Projekti algusest saadik plaanime Tallinnasse ja selle lähiümbrusesse luua vähemalt kolm nutiladu – ühe Tänassilma Tehnoparki, teise Suur-Sõjamäele ja kolmanda Mustamäe piirkonda. Ühe või kahe laohoonega ei tasu projekti haldamine ennast ära, mistõttu ei ole põhjust kahelda, kas kolmas Kookon tuleb või mitte.

Mille poolest erinevad Kookoni laod üle lahe populaarsetest Cityvarasto ladudest?

Mikk Arakas: Me ei ole täpselt kursis Cityvarasto detailidega, kuid praeguseks oleme mitmelt poolt saanud tagasisidet, et meie pakutav tehnoloogiline lahendus on kogu Euroopa laomajanduses revolutsiooniline. Tänu Kookoni mobiilirakendusele on võimalik oma laoruumi siseneda endale sobival kellaajal ükskõik millal, näpuliigutusega avada ja sulgeda distantsilt uksi ka teistele inimestele, jälgida kõikjalt maailmas videopildi vahendusel laoruumi juures toimuvat ning sätestada laoruumi valvestust. Kookonis on tasuta juhtmevaba internet, kõik arvestid on tarbimispõhised ja kaugloetavad, valgustus on rajatud eranditult LED tehnoloogial ning oluline osa hoone energiatarbest saadakse katusele paigaldatud päikesepaneelidest.

Lisaks pakume võimalust muuta laoruume kahetasapinnaliseks, et nii laoruumi juurde saada või võimaldada kontorinurga, köögi või nõupidamisruumi rajamist. Kõik Kookoni laoruumid on varustatud vee ja kanalisatsiooniga ehk vajadusel paigaldame laoruumi ka tualettruumi ning dušinurga. Asja peab oma silmaga nägema, et kogu väärtust ja funktsionaalsust hoomata.

Millega edestate kohalikke ja end turul juba tõestanud konkurente, näiteks Miniladusid?

Mikk Arakas: Praegu on Eestis saadaval peamiselt minilaod või suuremad laopinnad, mida eraisikul või väikeettevõtjal on kulukas ja tihti ka tülikas üürida. Minilaod jäävad väikeettevõtjale üldjuhul liiga pisikeseks, probleeme on ka ligipääsuga, kui tahetakse näiteks rekkaga kaupa tuua, ning ruumide ja uste gabariitidega. Suuremad laod jäävad samas aga liiga suureks ega vasta vajadustele ning võimalustele. Kookoni laopinnad on nii-öelda keskmise suurusega, jäädes pindalalt 20 m² - 146 m² vahemikku. Lahenduse väljatöötamisel pidasime silmas nii väikeettevõtja kui ka toimeka eraisiku huve, vajadusi ja mugavust, täites sellega turul oleva tühimiku. Lisaks on meie pinnad läbimõeldud nii, et neid saab mugavalt üürida mitme peale näiteks perekonna, võistkonna, sõpruskonna või korteriühistuga. Kahetasapinnalisuse, köögi- või kontorinurga ja pesemisvõimaluste olemasolu on samuti eristuv.

Klienditagasiside põhjal saame öelda, et me ei konkureeri otseselt ei Miniladude ega teiste olemasolevate laooperaatoritega. Kattuv sihtgrupp on pigem väike ja kõigile jagub oma kliente.

Olete ladudega turul olnud umbes kaks-kolm kuud. Millist huvi on potentsiaalsed üürnikud siiani üles näidanud?

Mikk Arakas: Arendusega tulime avalikkuse ette septembri keskpaigas ning esimene hoone valmib lõplikult just neil päevil. Huvi on olnud kasvav ning äärmiselt põnev on näha, et saame oma lahendusega teenindada väga erinevaid huvilisi. Meie eesmärk oli vähemalt pooled pindadest kevadeks välja üürida ning praegune tendents näitab, et eesmärk saab kindlasti täidetud.

Kuidas kliendid üürihinna vastu võtsid? Olen kuulnud väidet, et küsisite algul oma ladude eest 15 €/m². Kas see vastab tõele?

Mikk Arakas: Väga meeldiv, et meie kohta juba väited liiguvad, kui väide 15-eurosest ruutmeetrihinnast on siiski mitmeti eksitav. Meie laokompleksis algavad üürihinnad kahekorruselise pinna puhul 4,19 €/m², ühekorruselise täiskõrge pinna puhul on ühikhind pisut kõrgem. Praktikas tähendab see, et näiteks pind, kuhu mahub lisaks suuremale autole veel traditsioonilise garaaži jagu kaupa ning millele saab soovi korral rajada täismõõdulise 2,5-meetrise teise korruse, maksab alates 147 €/kuu. Kui arvestada, et tegemist on soojustatud, kommunikatsioonidega ning varem kirjeldatud ainulaadsete tehnoloogiliste lahendustega, kaasaegse ja turvalise pinnaga heas asukohas, siis täna selliseid numbreid turult naljalt ei leia.

Hinnad sõltuvad mõistagi üüriperioodi pikkusest ning soovitud lisateenustest. Meie laopindu saab üürida ka lühiajaliselt, näiteks üheks kuuks, kuid siis on hind ka oluliselt kõrgem. Siit tuleneb ka ilmselt teieni jõudnud kuuldus 15-eurose hinna kohta, mis vastab eriolukorras tõele ka praegu. Samas tähendab see praktikas, et näiteks 1 m³ kaasaegset ladustuspinda üheks kuuks maksab 3 eurot ning ka sellist kvaliteetse väikepinna lühiajalist üüritaset turul naljalt ei leia.

Kokkuvõttes püüame eristuda just paindlikkusega ning püüame kliendide soovidele maksimaalselt vastu tulla, seda nii vajaliku pinna mahu, funkstionaalsuse kui ka üüriperioodi osas.

Kas pakute suurema üüripinna võtjale allüürile andmise õigust?

Rait Minumets: Meie kontseptsiooni algseks osaks on võimalus mugavalt üürida pinda perekonna, naabruskonna, sõpruskonna, võistkonna või kasvõi korteriühistu peale. Meie ligipääsurakendus võimaldab üürnikul oma pinda hallata võtmevabalt, lisades ja ka vajadusel kustutades sealt kasutajaid. Pole võtmeid, mida korjata ja lukke, mida vahetada, vaid väga kõrge resolutsiooniga salvestav videovalve, millelt on näha üüripinnal toimuv või juba toimunud tegevus. Seetõttu ei näe ma otseselt klassikalise allüüri kasutamisel ühtegi põhjust, kuigi ilmselt kannataks ka sellist võimalust kliendi soovil arutada.

Millal loodate saavutada esimese Kookoni 100%-lise täituvuse?

Mikk Arakas: Usume, et täidame Tänassilma Kookoni väikelao pinnad vähemalt aasta jooksul. Arvestades meie ärimudelit ning varem kirjeldatud üüriperioodi paindlikkust ja sellest tulenevat hinnadünaamikat, on meil samas eesmärgiks, et mõni pind oleks alati saadaval.

Nüüd pisut Kookoni pehmemast poolest. Üks Kinnisvarauudiste lugeja küsis, miks tegite Kookoni nii rõvedat lillat värvi. Kas sellele on ühest vastust või mida selle peale üldse kosta?

Rait Minumets: Violetne värvus on tõesti julge valik laohoone kohta. Eesmärgiks oli nii-öelda hallist massist eristumine, kuna enamasti on laokompleksid tumedates halkjates toonides. Violetne värvus paistab kaugelt silma, see on positiivse emotsiooniga, aga ka mõnusalt provotseeriv, nagu saame järeldada teie meeleolukast küsimusest. Eristumine haakub hästi ka meie täiesti uuendusliku lahendusega, mida turul pakume.

Teine lugeja tahtis teada, kas Kookoni nutiladu sobib talle uunikumi mõõtu auto putitamise kõrval ka elamiseks, kui ta oma hobide pärast naisega riidu läheb. Mida vastate?

Rait Minumets: Esimeses Kookoni laokompleksis on 33 erineva suurusega laoruumi, mis jäävad suuruselt vahemikku 20-146 m². Kõik laoruumid on varustatud võimekusega lisada ruumi tualett- ning duširuum, õhksoojuspump ja isegi lisatasapind, kuhu saab luua puhkenurga. Valitud pindadel on ka õlipüüdurid, seega uunikumi putitamine on Kookoni nutilao pinnal väga sobiv tegevus ja selle huviga on meie poole juba ka pöördutud.

Ja tõepoolest, naljaga pooleks võib tõdeda, et meie uuenduslikud laopinnad saab hõlpsalt kohendada ka elamiskõlblikuks, kuid Kookoni laokompleksi otstarve ja eesmärk ei ole asendada eluruume ning sellega lugeja poolt kirjeldatud peretülisid toita.

Milliseid hobitegevusi oma ladudes harrastada lubate? Kas on ok, kui klient hoiab laos nt kogu suguvõsa tarbeks soetatud ilutulestiku materjali või jahimees oma laskemoona?

Mikk Arakas: Laokompleksil on TP3 tuleohutusklass, mistõttu ei tohi Kookoni väikeladudes tuleohtlikke asju hoiustada.

Kuidas olete end ja klientide vara kindlustanud?

Mikk Arakas: Meie poolt on kindlustatud laohoone, laohoone sees oleva üürnikule kuuluva vara peab üürnik ise kindlustama. Tegemist on tavapärase praktikaga, kuna erinevates laoruumides hoitava vara väärtus võib erineda mitmekordselt ning seetõttu oleks meil sobiva kindlustuse valimine raskendatud.

Küll aga lähtusime oma kontseptsiooni loomisel olulisel määral turvalisus- ja kindlustusteguritest, konsulteerides selleks kindlustusseltsidega, et klientidel oleks oma vara kindlustamine soodne ja mugav. Aitame vajadusel üürnikke sobiva kindlustuse vormistamisel, näiteks suunates neid meie kindlustusmaakleri poole, kes on hoone olemusega juba kursis ning suudab selle baasilt pakkuda soodsaima kindlustuslahenduse.

Mida olete teinud, et teie äpiga laolahendus oleks viiruse- ja häkkimiskindel?

Mikk Arakas: See on väga hea küsimus ja see oli üks peamisi postulaate, mille püstitasime rakenduse arendajale. Võime kinnitada, et Kookoni rakendus on kaitstud kaasaegsete küberturvalahendustega ehk äpp on viiruse- ja häkkimiskindel. Ja nagu ka tavaliste hoonete puhul tagab topeltturvalisuse klassikaline turvateenus – Kookoni asukohad oleme valinud selliselt, et need asuksid suuremate turvafirmade patrullide kiirreageerimisulatuses.