Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine
Ostueesõiguse vaidluses sai määravaks teavitamine
Eseme müük, mille suhtes kehtib ostueesõigus, võib kaasa tuua kohtuvaidluse juhul, kui müüja ei ole ostueesõigust omavat isikut müügilepingu sisust nõuetekohaselt teavitanud.
12. jaanuaril 2015 tehtud otsuses nr 3-2-1-142-14 selgitas Riigikohus müüja teavitamiskohustust lepingu korral, mille suhtes kehtib ostueesõigus. Kohtuvaidluse keskseks küsimuseks oli, kas müüja on ostueesõigust omavat isikut müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust nõuetekohaselt teavitanud. Sellest sõltus vaidluse tulemus.
Mis on ostueesõigus?
Võlaõigusseaduse kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõigus annab õigustatud isikule seega võimaluse omandada ese, mille suhtes ostueesõigus kehtib, kui eseme omanik selle müüb. Kehtiv õigus tunneb muuhulgas selliseid ostueesõigusi nagu kinnistu kaasomaniku ostueesõigus, osaühingu osanike ostueesõigus, põhikirjas sätestatud aktsiaseltsi aktsiate ostueesõigus.
Kinnisasjade puhul on ostueesõiguse tähtaeg 2 kuud
Ostueesõiguse teostamiseks peab ostueesõigust omavale isikule olema tagatud võimalus teada saada müügilepingu sõlmimisest. Võlaõigusseaduse kohaselt peab müüja teatama ostueesõigust omavale isikule viivitamata ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Ostueesõiguse teostamise üldiseks tähtajaks on kaks nädalat, kinnisasjade puhul kaks kuud.
Antud kohtuasjas leidsid kostjad (ostja ja müüja), et ostueesõigust ei ole teostatud tähtaegselt. Kostjate arvates hakkas ostueesõiguse teostamise kahekuuline tähtaeg kulgema järgmisel päeval pärast ostueesõigust omava isiku poolt teate saamist ehk 16. oktoobril 2010 ning lõppes seega 16. detsembril 2010. Kuna hageja esitas ostueesõiguse teostamise avalduse alles 8. märtsil 2011, ei ole ostueesõigust teostatud tähtaegselt. Hageja öelduga ei nõustunud ning leidis, et kuna müüja poolt 15. oktoobril 2010 esitatud teade ei sisaldanud kõiki müügilepingu olulisi tingimusi, ei hakanud ka ostueesõiguse teostamise tähtaeg tema jaoks kulgema.
Müüja peab esitama ostueesõigusega isikule täieliku info
Müüja poolt edastatud teade sisaldas müügiobjekti, müügilepingu pooli ning ostuhinda. Maa- ja ringkonnakohus leidsid, et selline teade sisaldas kõiki olulisi andmeid müügilepingu sisu kohta ja oli piisav selleks, et hageja saaks otsustada ostueesõiguse teostamise üle. Riigikohus öelduga ei nõustunud ning leidis, et müügilepingu esemest ja hinnast teatamist saab lugeda nõuetele vastavaks üksnes juhul, kui müügilepingu sisusse muid tingimusi, millest võib oleneda ostueesõiguse teostamine, ei kuulu.
Riigikohtu arvates tuleb müügilepingu sisusse kuuluvaks lugeda kõik müügilepingu tingimused, millest võib oleneda ostueesõiguse teostamine. Selliste tingimuste hulka ei pruugi kuuluda mitte üksnes müügieseme hind, vaid ka näiteks müüdava eseme kvaliteet, maksetingimused ja võimaliku vastutuse välistamise kokkulepped. Kuna ostueesõiguse teostamisel loetakse müügileping ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis, peab ostueesõigusega isik olema enne ostueesõiguse teostamist teadlik, millisesse lepingulisse suhtesse ta astub ja millised õigused ja kohustused talle sellega kaasnevad.
Müüja võib kaela saada kahju hüvitamise nõude
Hetkel kuum
Veel märkis Riigikohus, et võimalike vaidluste korral peab müüja tõendama, et ostueesõigusega isikut on teavitatud nii müügilepingu sõlmimisest kui ka selle lepingu tingimustest. Kuna selle tõendamine ei pruugi olla lihtne, oleks otstarbekas eelistada ostueesõigusega isikule lepingu koopia esitamist.
Nõuetele mittevastava teate korral tuleb arvestada, et osteesõiguse teostamise tähtaeg ei hakka kulgema ning seadus ei sätesta maksimumtähtaega, mille möödumisel lõpeks ostueesõigus ka juhul, kui teavitamiskohustust rikuti. Nõuetele mittevastava teate korral tuleb arvestada, et ostueesõigust omav isik võib nõuda müügilepingu esemeks oleva asja omandi üleandmist või esitada kahju hüvitamise nõude müüja vastu (nõude täpne liik sõltub asjaoludest ja ostueesõiguse liigist) veel aastaid pärast müügilepingu sõlmimist.
Autor: Eva Mägi
Seotud lood
Üha rohkem ostjaid ja investoreid hindab tänapäeva kinnisvara puhul lisaks asukohale ja ruutmeetritele ka hoone jätkusuutlikkust, energiatõhusust, elukeskkonna kvaliteeti ja mugavust. Üks peamisi kvaliteedi ja jätkusuutlikkuse sümboleid on rohesertifitseerimine. LEED-sertifikaat – maailmas üks tunnustatumaid rohehoonete kvaliteedimärke – on Põhjamaades juba tavapraktika.
Enimloetud
2
Tallinna lõuna-, eriti läänesuund muutub elitaarsemaks ja kallimaks
4
Eluasemearendus ja -turg söövad endil jalgu alt - ees on pikk ja valuderikas kümnend
5
Vaata, mis seal toimus ja milline hoone sinna tuleb
6
Vaata galeriid, milline see ala on ja mis on juba valmimas.
Viimased uudised
Tallinna lõuna-, eriti läänesuund muutub elitaarsemaks ja kallimaks
Vaata, mis seal toimus ja milline hoone sinna tuleb
Eesti Arhitektide Liit: Praeguste tingimustega hangitakse 19 miljoni euro eest 187 114 m2 hoone mittetoimiva vana lahenduse vormistamist
Konverentsid
Hetkel kuum
Eluasemearendus ja -turg söövad endil jalgu alt - ees on pikk ja valuderikas kümnend
11,25 hektarit: vaata muljeavaldavat galeriid tervest tuleviku tõmbekeskusest
Ahnuse kättemaks on valus. Näiteks Everaus Kinnisvara koondas ehitajad. Siin vormub arendusvaldkonna tulevik, mis ei ole kõigile jõukohane.
Tegemist on kinnisvaraarendajate seas maad võtva laiema trendiga. Uuri lähemalt!
Liitu uudiskirjaga
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.
Tagasi Kinnisvarauudised esilehele