Kuidas valida kinnisvaramaaklerit?

Äripäeva teemaveebi kinnisvarauudised.ee tellimusel läbiviidud uuringust on varasemalt selgunud, et  kinnisvaramaaklerite taset peetakse kõikuvaks ja ebaühtlaseks. See oli suurim etteheide maakleritele, mille üle kurtis aasta alguses lausa veerand uuringus osalenud 2147 inimestest.  Seetõttu ei ole hea maakleri leidmine lihtne ning esmapilgul loogilised kriteeriumid pole alati need kõige õigemad.

“Jah, kõigile on selge, et ideaalne maakler peaks olema aus ja professionaalne. Kes nüüd vähe rohkem kursis, siis loomulikult võiks ka uurida, kas ja kui palju on maakler koolitatud, on ta Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liige või omandanud kutsetunnistuse,“ soovitab 1Partner elamispindade grupi juhi Mihkel Oiderma kompetentsuse garantiiks.   Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juht Agur Tammistu kogemus ütleb, et kinnisvara müüjad vaatavad kõigepealt oma tutvusringkonna üle, et kas on kedagi tuttavat kinnisvaraspetsialisti. Kui ei ole, siis uuritakse, kas keegi teaks kedagi head maaklerit soovitada. „Hea maakler ongi see, keda soovitatakse,“ arvab Tammistu. 

Aga mida teha, kui neid tuttavaid maaklereid ei ole saadaval, kuidas leida endale ustav, aus, kiire, ilus-tark-osav abiline kinnisvaraküsimusi lahendama?

Ära vali kinnisvaramaaklerit tema müügisolevate objektide arvu järgi

„Kui Harjumaa elamispindade maakleril on müügis 200 objekti, siis valige nendest mõned välja ja helistage müügiesindajale ja olen päris kindel, et ta ei suuda kogu oma olemasolevat andmebaasi päris 100% hallata. See tähendab, et kui te talle oma objekti müüki annate, siis olete tal 201-ne aga tahaksite ju olla ainuke?“ hoiatab Tammistu. Tema sõnul tegeleb selline maakler  justkui lumelabidaga kala püüdmisega, et ju midagi ikka peale jääb.

Ka LVM Kinnisvara maakler ja juhatuse liige Ingmar Saksing soovitab kõigepealt uurida, mitme kliendi kinnisvara müügiga maakler samaaegselt tegeleb. „Liiga väike pakkumiste arv tähendab vähe kontakte. Samas on inimvõimetel piirid ja ööpäevas 24 tundi. Heal maakleril on portfellis 70 pakkumist, väga heal 100 ja rohkem,“ toob Saksing näited. 1Partner elamispindade grupi juht Mihkel Oiderma on oma soovituses veelgi kategoorilisem: “Ärge valige maaklerit selle järgi, et kui tal palju objekte müügis, siis on järelikult pädev maakler ja tunneb oma asja. Tegelikkus võib olla hoopis vastupidine. Suur objektide arv müügiportfellis võib ja pigem isegi tähendab seda, et maakler ei ole süüvinud ega polegi võimalik olla teadlik kõigi objekti vajalikest nüanssidest.“  Oiderma arvates peaksid kliendid endalt kindlasti küsima, kui loogiline see on, et maakler tegeleb ca 100 objektiga ja suudab samaaegselt sinu eest 100% seista ja just sind esindada. „Ma ei pretendeeri siin muuidugi 100% tõele, kuid tihtipeale on head maaklerid just need, eks suudavad oma müügiportfelli hoida ca 10-20 objekti juures ja mõnikord juhtub ka nii, et maakler ongi kõik oma objektid parasjagu maha müünud, seljataga hulk rahulolevaid kliente.“ Sama meelt on ka Tammistu: „Kui maakleril on ainult mõned üksikud objektid müügis, siis võib jääda mulje, et äkki on algaja või siis ebapädev, aga siinkohal ei saa kindlaid järeldusi teha, sest on ka väga tublisid algajaid ja kogenud maakler võtab müüki objekte, mis on realiseeritava hinnaga ja lihtsalt müübki kogu aeg oma portfelli tühjaks.“

Seega võiks üheks maakleri valikukriteeriumiks olla tema müügis olevate objektide arv, õigupoolest mitte liigne arv.

Pigem suur büroo kui üksiküritaja, aga kindlasti kutseline maakler

Tammistu näeb suure büroo eeliseid võimekuses tagada objekti reklaamimine kõikides suuremates portaalides ja meediakanalites ning samuti jagavad suuremate kinnisvarabüroode maaklerid omavahel informatsiooni ostuhuvilistest. „Maaklerid on koolitatud, läbinud erinevaid kinnisvaraalaseid kursusi, saavad pakkuda lisaks müügitööle ka hindamisteenust, aitavad suhelda pankadega ja tagavad juriidiliselt korrektse müügi või üüritehingu,“ loetleb Tammistu suurte büroode eeliseid.

Saksing rõhutab, et kinnisvaramaakleri teenus on üks kallimaid. „Maaklerit palgates tihti sellele ei mõelda ning sageli langeb otsus esimesena ühendust võtnud maakleri kasuks. Oma teenuseid pakub Eestis hinnanguliselt ligi kaks tuhat kinnisvaramaaklerit, kuid mitte kõik neist ei oma kinnisvaramaakleri tööks vajalikke teadmisi, mis omakorda tähendab seda, et mitte kõik kinnisvaramaakleri palganud kliendid ei saa oma kinnisvaraküsimusi lahendatud või ei esindata nende huve parimal võimalikul viisil.“ Eestis ei reguleeri kehtivad seadused kinnisvaramaaklerite tegevust ega ametinimetuste maakler, kinnisvaramaakler või kutseline kinnisvaramaakler kasutust ja seega pelgalt ametinimetuse järgi valikut teha ei saa.

Saksing soovitab lihtsat kontrolli: „ Vaadake, kas lepingus on kutsetunnistuse number? Tänast õiguslikku ja turuolukorda arvestades on kindlaim tagatis maakleri teenuse ostes palgata oma kinnisvaraga tegelema ainult kutseline kinnisvaramaakler, kes on läbinud kutseeksami ning seega on olemas maakleri tööks vajalikud teadmised, oskused ning kogemus. Või pöörduda kinnisvarafirma poole, kus töötab vähemalt üks kutseline kinnisvaramaakler, kes seeläbi teiste tegevuste eest vastutab.“

Eelista spetsialiseerunud maaklerit

Lisaks eelnevale soovitab Saksing uurida, kas kinnisvara vahendamine  on maakleri põhitöö. „Kinnisvaramaakler, kelle jaoks on see põhitöö, on kindlasti aktiivsem ning paremate teadmiste ja oskustega. Loomulikult saab ta keskenduda ainult kinnisvara müümisele/üürimisele ning kuna tema sissetulek sõltub ainult enda töö tulemusest, on motivatsioon tegeleda sinu kinnisvara müügiga ka kõrgem.“ Oiderma soovitab jälgida ka maakleri spetsialiseerumist teatud tüüpi objektidele: “Kui vaadata maaklerite müügiportfelli, siis kui maakler müüb ikkagi läbisegi ühiselamutube, suvilaid ja samas mitmemiljonilist häärberit, siis minul tekib küll küsimus, kas ja kui hästi ta neid erinevaid kinnisvara tahke siiski haldab. Rääkimata sellest, et potentsiaalsed ostjad on ikka vägagi erinevatest kategooriatest.“

Saksing toob välja ka piirkondliku spetsialiseerumise olulisuse ja soovitab uurida mitu tehingut on maakleril see aasta konkreetselt selles piirkonnas teinud. „Oluline on palgata maakler, kes tunneb kohalikku turgu. Nii vabaned ka kohustusest anda maaklerile ülevaade kohalikest oludest – kus asub lasteaed, kool ning kuidas on lood ühistranspordiga.“ Samuti on Saksingu hinnangul tähtis maakleri kogemus. „Kas sa palkaksid advokaadi, kelle jaoks on sinu esindamine kohtus esimene katsetus? Aga arsti, kes teeb südameoperatsiooni esimest korda?“

Seega on mõistlik enne otsustamise vaadata ka maakleri profiili: millega ta veel tegeleb, kus on tal enim objekte või mis liiki objekte ta müüb ning kaua maakler on kinnisvara müügiga tegelenud.

Ära võta kõige odavamat maaklerit

Kuigi aasta alguses läbiviidud uuringu järgi peeti maakleriteenust liiga kalliks, ei saa Oiderma arvates maaklerit valida vaid kõige madalama tasu järgi. „Vaata ja küsi, mis on teenuse hinna taga ja pigem soovitan valida maakler, kes suudab oma hinna ära tõestada, sest tegelikult on ju ikkagi üldteada, et odavalt me kunagi head asja ei saa,“ kinnitab Oiderma. Samuti tõdeb ta, et kui maakler ei suuda enda tasu eest seista, siis ei suuda ta ka kliendi huvisid kaitsta.

Saksing soovitab lisaks uurida, kas maakleritasu maksmise kohta saab arve. „Eelkõige on see oluline siis, kui tegemist on tehinguga, kus saadav kasu on tulumaksuga maksustatav. Sel juhul võimaldab seadus tehinguga seotud kulud, milleks on ka maaklertasu, arvata maha maksustatavast tulust,“ selgitab Saksing. Arve olemasolu on hea ka selleks, et vältida hilisemaid mistahes probleeme.