Ärikinnisvara haldamine on Eestis välja kujunemata teenus

Selle aasta augustis müüs kinnisvarainvesteeringutega seotud Northern Horizon Capital oma osaluse ärikinnisvara haldusteenust pakkuvas ettevõttes BPT Real Estate, mille omandas BaltCap. BPT Real Estate on nüüd ise emaettevõte grupi teistele, sealhulgas ka teistes riikides tegutsevatele, ettevõtetele ning on ühtlasi suurim ärikinnisvara haldusteenust pakkuv ettevõte Baltikumis. Ettevõtte arendusjuht Ülari Niinemägi jagab oma kogemusi 30.oktoobril konverentsil Ärikinnisvara Haldus.

BPT Real Estate Eesti arendusjuhi Ülari Niinemägi hinnangul Eestis sõltumatu ja professionaalne ärikinnisvara haldusteenus peaaegu puudub. „Tehakse peamiselt oma portfelli kuuluva kinnisvara haldust, nii on see kõigi suuremate portfellide puhul. Probleem on selles, et laiem turg ei oma veel piisavalt ettekujutust, millist väärtust õige haldamine loob ja tegelikult ei teata ka seda, mida ärikinnisvara haldus tõeliselt tähendab.“

Peamine kasu ärikinnisvara omanikele tekib pigem rahavoogude maksimeerimisest ja tööst üürnikega. „Kinnisvarahaldus peaks omaniku jaoks tähendama objekti väärtustamist. Seda nii oleviku kui tuleviku mõistes. Suurim kasu on rahavoogude õigest juhtimisest,“ kommenteeris Niinemägi.

Millised on kinnisvara tulevikuväärtuse loomisel peamised tegevused?

Väga laias plaanis on ärikinnisvara haldamise käigus võimalik tulevikuväärtust kasvatada peamiselt läbi rahavoogude kasvatamise ja üürilepingute kvaliteedi tõstmise.  Üürilepingute kvaliteeti määravad erinevad aspektid nagu üürnike maine, finantsiline tugevus, lepingute kestvus, ennetähtaegse lõpetamise tingimused, tagatised, indekseerimise alused jne. Sõltuvalt objektist on võimalik märkimisväärselt luua tulevikuväärtust ka läbi arendustegevuste.  Lihtsustatult öeldes loovad pikaajalist väärtust töö objekti rahavooga (seda nii läbi tulude suurenemise kui kulude vähendamise),

Millistest osadest professionaalne haldusteenus koosneb?

Jagaksin haldusteenuse sõltuvalt spetsiifikast järgmistesse osadesse:

- Kinnisvara korrashoiu tagamine, see tähendab heakorra-, hooldus-, turva- ja muude objekti ekspluatatsiooniks vajalike teenuste tagamine ja nende järelevalve. Selles teenuse osas toimub ka kinnisvara kasutajate-üürnike elementaarne teenindamine.

- Üürisuhete haldus ehk tegelemine üürilepingutega ning objekti tulude poolega.

- Raporteerimine ja eelarvestamine.

- Finantsjuhtimine.

Kas oleks võimalik välja tuua eri mudelid näiteks muu maailma näitel? Turule on ilmunud rohkem büroohooneid, mille pinnad pigem müüakse, mitte ei üürita välja? Kas see toob kaasa ka muutusi?

Vastuse sellele küsimusele annavad kõnekad numbrid meie lähiturgudelt Skandinaaviast, kus on ligi 80 % ärikinnisvara turust professionaalsete investorite käes, kellest omakorda 50 % ostavad haldusteenust meiesugustelt spetsialiseerunud ettevõtetelt. Baltikumis on selliste professionaalsete investorite käes kuni 30 % turust ja neist umbes 15 % ostavad teenust laiapõhjalistelt teenusepakkujatelt. Muutused on senini tulnud ja tulevad ka edaspidi käsikäes kinnisvarainvesteeringute turu arenguga. Mida rohkem on professionaalseid investoreid, seda rohkem vajatakse ka rahvusvaheliselt arusaadavat lisaväärtustega teenust.

Kui palju on võimalik kvaliteetse haldusteenusega säästa/võita?

Iga ärikinnisvara objekt on unikaalne ning seetõttu ei ole võimalik kõikehõlmavaid näiteid tuua. Küll on võimalik tuua näide kvaliteetse haldusteenuse hinna ja kinnisvara tulevikuväärtuse kasvu kohta. Võtame võrdlusobjektiks üüriobjekti, mille neto rahavoog on 30 000 eurot kalendrikuus. Haldusteenuse kulu puhul võtame võrdluseks elementaarse kinnisvara korrashoiu tagamise kulu 1 % neto rahavoost ning väärtust loova haldusteenuse kulu 3 % neto rahavoost. Seega oleks halduskulud vastavalt 300 eurot kalendri kuus ning 900 eurot kalendrikuus ehk lihtsalt võttes 600 eurot kallim teenus. Eeldame nüüd, et kvaliteetse haldusteenuse hulgas osutatakse ka aktiivset rahavoogude juhtimist, mille tulemusena kasvab tänu tulude suurenemisele ja kulude vähenemisel neto rahavoog 10% 33 000 euroni kuus. Seega toob täiendav kulu 600 eurot kuus kaasa tulude suurenemise 3000 eurot kuus. Tulevikuväärtuse puhul on mõju aga hoopis suurem. Tulude suurenemine 3000 euro võrra kuus toob kaasa kinnisvara rahavoost tuletatud väärtuse kasvu 8% kapitalisatsioonimäära puhul 450 000 eurot. Seega väärtust loov haldamine on alati ennast ära tasuv teenus ning ei ole kunagi vaadeldav vaid kui kulu liik.

Millega Eesti ärikinnisvara omanikud kõige enam alt lähevad? Millised on tüüpilised valearusaamad?

Suurim valearusaam seisneb tihti selles, et ärikinnisvara ei vaja professionaalset teenindamist. Eeltoodud näide arenenud turgude kohta räägib aga vastupidisest vajadusest. Teine suurim valearusaam või pigem teadmatus seisneb ärikinnisvara väärtuse kujunemises ning selles, kuidas tänasel päeval tehtavad otsused mõjutavad objekti tulevikuväärtust.

Mõni edukas ärikinnisvara näide?

Vast kõige paremini täisteenust kirjeldav objekt Eestis võiks olla Valge Maja, mis on saanud haldusteenuse osana äriplaani ning selle täiemahulise teostuse läbi ümberehituste ja brändingu elujõulise kontseptsioonini.

Vaatasin, et teie koduleht on vaid ingliskeelne. See viitab, et Eestis te ennast väga tegutsemas ei näe?

Meie koduleht on hetkel vaid inglisekeelne tulenevalt sellest, et senini oleme teenindanud peamiselt rahvusvahelisi institutsionaalseid investoreid, kellega töötame inglise keeles. Kuna meie ettevõte on aga jõuliselt kohalikel turgudel laienemas, siis osutame ka rohkem süvenenult teenuseid kohaliku kliendile, kes saab kasu meie laiast rahvusvahelisest kogemustepagasist. Eks see muutus saab peegelduma ka meie kodulehel.

BPT Real Estate on Baltikumi suurim ärikinnisvara haldusettevõte pakkudes peale Balti riikide teenuseid ka Poolas. Grupi konsolideeritud käive 2015. aastal on ligi 5 miljonit eurot. Ettevõttes on tööl 80 töötajat ja ettevõtte hallata on umbes 150 ärikinnisvaraobjekti kokku ligi miljoni ruutmeetrise pinnaga. Ettevõtte omanikeks on BaltCapi poolt juhitav investeerimisfond ning ettevõtte juhtkonnal on samuti väikeosalus. BPT Real Estate peakontor ja emaettevõte asuvad Tallinnas.